조닝 업데이트가 가져오는 긍정적 변화: 쉽게 풀어서 정리
자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"
현재 조닝의 문제
지금의 조닝 규정은 구닥다리예요. 예를 들어, "단독주택 옆에 아파트 절대 안 돼!"라거나 "주차장 없으면 개발 못 해!" 같은 규정이 많아요. 이런 규정들은 수십 년 동안 업데이트 안 돼서, 현대 도시의 문제를 해결하기는커녕 더 키우고 있죠. "집값은 올라가고, 공기는 나빠지고, 걸어다니기도 힘들어!" 이런 상황을 만든 게 바로 낡은 조닝이에요.
조닝 업데이트의 장점
조닝을 새롭게 바꾸면 더 살기 좋고, 공평하고, 친환경적인 동네를 만들 수 있어요. 주민들이 "우리 동네에 이런 거 있었으면 좋겠어!"라고 말하는 걸 정책에 반영할 기회도 생기죠. 예를 들어, "공원 더 만들고, 집값 좀 내려가고, 걸어다니기 편했으면!" 같은 요구를 조닝 업데이트로 해결할 수 있어요. 이렇게 하면 지역 주민과 시장 수요에 맞는 개발이 더 잘 이뤄질 거예요.
시장 수요와 조닝 업데이트: 코믹하게 풀어보기
사람들이 원하는 것
- 저탄소 건물: 2021년 조사에서 상업용 부동산 세입자의 79%가 "탄소 줄이는 건물이 좋아!"라고 했어요. 근데 투자자 중 63%만 "우리도 친환경 건물에 투자할 거야!"라고 했죠. "세입자는 친환경 원하는데, 투자자는 아직 덜 깨달았네!" 이런 상황이에요.
- 기후 회복력: 투자자들이 "이 동네 기후 변화 대비 잘돼?" 하며 점점 더 신경 쓰고 있어요. "홍수 안 나고, 더위 잘 버티는 동네에 투자해야지!" 하면서요. ULI 보고서에서 하이트만 회사의 로라 크래프트가 "우린 기후 위험 평가 시스템 만들었어요!"라고 자랑했죠.
- 주택 경제성: 적정 가격 주택 수요가 60%나 돼요. 2019년 기준 미국 전역에 379만 가구가 주택 부족을 겪고 있대요. "집값 좀 내려가면 안 돼?"라는 한숨 소리가 여기저기서 들려요.
- 건강한 동네: 미국인 50%가 "걸어다니기 편한 동네가 최고!"라고 했고, 85%는 "공원이나 놀이터 가까운 동네 좋아!"라고 했어요. "집 앞에서 산책하고, 공원에서 놀고 싶어!" 이런 요구가 크죠.
조닝 업데이트 목표
- 저렴한 주택 늘리기: 다양한 주택(아파트, 연립주택 등) 더 짓게 해서 집값 낮추기.
- 친환경 건물: LEED 같은 저탄소 인증 기준 도입해서 "우리 건물, 환경 지킴이야!" 자랑하기.
- 기후 회복력: 홍수 줄이려고 투수성 포장 늘리고, 더위 줄이려고 나무 심기.
- 보행성 높이기: 차 덜 타고 걸어다니기 편한 동네 만들기. "버스 정류장 집 앞에 쾅!"
- 공공 자원 확보: 공원, 커뮤니티 정원, 신선한 농산물 가게 만들기. "집 앞에서 사과 사 먹자!"
건강 효과
2021년 Circulation 저널 연구에 따르면, 포용적 조닝(다양한 주택 허용) 하는 지역 주민들이 혈압, 콜레스테롤 같은 심혈관 건강이 더 좋아졌대요. "아파트 옆에 살아도 건강해질 수 있어!" 이런 거죠.
개발 프로세스 간소화: 코믹하게 풀어보기
문제
구식 조닝은 개발자들에게 "이건 안 돼, 저건 안 돼!" 하면서 프로젝트를 어렵게 만들어요. 예를 들어, "보행자 많은 지역인데 주차장 50대분 만들어야 해!" 같은 규정 때문에 시간도 오래 걸리고 돈도 더 들죠. 이런 소프트 비용이 프로젝트 비용의 20~30%나 차지해요. 결국 "집값 더 올려야겠네!" 하면서 주민들만 피해를 봐요.
조닝 업데이트 효과
조닝을 업데이트하면 이런 문제를 해결할 수 있어요.
- 예측 가능성: "이런 프로젝트는 바로 승인!" 하면서 시간과 비용 줄이기.
- 비용 절감: 불필요한 규제 없애서 개발비 낮추기. 예를 들어, "주차장 50대 안 만들어도 돼!"
- 시장 수요 반영: "주민들이 공원 원해!" 하니까 개발자가 공원 만들고 인센티브 받게 하기.
기존 조닝 vs 업데이트된 조닝
- 기존 조닝: "규정이 너무 복잡해! 주차장 많이 만들라는데, 여긴 보행자 동네야!" 하면서 개발비 올라가고, 결국 집값도 올라가요.
업데이트된 조닝: "주차장 규제 풀고, 공원 만들면 세금 깎아줄게!" 하면서 개발비 낮아지고, "집값 좀 내려가네!" 하며 주민들 웃음꽃 피우죠.
한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기
한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 쭉쭉 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고, "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 같은 불만도 많아요.
시사점
- 집값 낮추기: 한국도 "아파트만 짓지 말고, 다양한 주택 짓자!" 하면서 집값 낮추는 조닝 해보면 좋겠어요. "집값 내려가면 나도 집 살 수 있겠다!" 하며 주민들 웃겠죠.
- 친환경 동네: "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 저탄소 건물 기준 도입해서 "우리 아파트, 환경 지킴이야!" 자랑하게 해보자고요.
- 보행성 높이기: "차 없으면 불편해!" 이런 동네 많아요. 대중교통 근처에 집 더 짓고, 걸어다니기 편한 길 만들기! "집 앞에서 버스 타고, 공원 산책 가자!"
- 공공 자원 늘리기: 공원, 커뮤니티 정원, 신선한 과일 가게 만들기. "집 앞에서 사과 사 먹고, 공원에서 놀자!" 이런 동네 되겠죠.
코믹한 제안
한국도 조닝 업데이트하면서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "동네에 공원 만들면 주민 바베큐 파티 지원금 드림!" 하거나, "나무 100그루 심으면 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티도 열자!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.
결론
조닝 업데이트는 한국에도 큰 영감을 줍니다. 낡은 규정을 바꿔서 집값 낮추고, 환경 지키고, 걸어다니기 편한 동네를 만들 수 있어요. 주민, 개발자, 정부가 함께 "우리 동네 이렇게 바꾸면 더 웃음꽃 피겠네!" 하며 협력하면, 더 행복한 한국이 될 거예요!