포괄적 점검 조닝(Comprehensive Overhauls)의 이점과 사례: 쉽게 풀어서 정리
자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"
포괄적 점검 조닝이란?
포괄적 점검 조닝은 기존의 낡은 조닝 규정을 싹 갈아엎고 새로 만드는 작업이에요. 이 과정은 주민, 개발자, 지자체 등 수천 명이 참여해서 "우리 동네 이렇게 바꾸면 좋겠다!"라는 의견을 모으고, 종합 계획과 정책을 새로 짜는 거예요. 시간은 오래 걸릴 수 있어요(몇 년, 심지어 수십 년!), 하지만 그만큼 지역 주민의 우선순위를 잘 반영해서 더 살기 좋은 동네를 만들 수 있죠.
주요 이점
- 오늘의 문제 해결: 건강, 기후 위기 같은 시급한 문제를 해결하기 위해 규정을 새롭게 조정.
- 개발 간소화: 복잡한 규정을 단순화해서 개발비 줄이고, 그 혜택을 주민들에게 전달(예: 집값 낮아짐).
- 목표 통합: 친환경 건물, 저렴한 주택 같은 목표를 한꺼번에 달성할 수 있는 지역 지정.
- 건강과 공평성: 보행자 중심 설계, 커뮤니티 정원, 슈퍼마켓 접근성 같은 건강한 토지 이용 우선순위 설정.
- 회복력 강화: 홍수, 더위 같은 기후 위험 대비하고, 복원력 높은 동네 만들기.
저탄소 건물: 에너지 효율 높이는 건물 기준 도입, 예를 들어 "공원 옆에 건물 지으면 자연 냉각으로 에너지 절약!"
사례 1: 버팔로(Buffalo)시 - "걸어다니기 편한 동네로 변신!"
무엇을 했나요?
2017년 버팔로시는 63년 만에 조닝 규정을 대대적으로 바꿨어요(통합개발조례, UDO). 7년 동안 주민 수천 명과 함께 "그린 코드"라는 이름으로 조닝을 개편했죠. 목표는 "걸어다니기 편한 동네 만들자!"였어요.
주요 변화
- 최소 주차 요건 폐지: 미국 주요 도시 중 처음으로 "주차장 꼭 만들 필요 없어!" 했어요.
- 보행자 중심 설계: 편의점, 약국을 도로 가까이 짓고, 주차장은 뒤쪽이나 옆으로 배치. 거리엔 벤치, 자전거 도로, 버스 정류장, 조명 설치.
- 친환경 요소 추가: 태양 전지판, 도시 농업 허용. 외항 지역 90%를 녹지 공간으로 유지.
어떻게 했나요?
- 주민 참여 설문조사에서 74%가 "주차 요건 없애는 거 좋아!"라고 지지했어요. "주차장 너무 많아서 동네 망가져!"라는 의견이
많았죠. - 엘름우드 빌리지 협회 같은 주민 단체도 "주차 규제 없애면 동네 더 예뻐질 거야!" 하며 찬성했어요.
결과
- 2017년 이후 복합용도 프로젝트 14개 추적 결과, 주차장이 53% 줄었어요.
- 4개 프로젝트는 주차장 아예 안 만들었고, 다른 프로젝트는 주차장 공유했어요.
대중교통 중심 개발(TOD)도 늘어났죠. "이제 차 없이도 동네 돌아다니기 편해!"라며 주민들 웃음꽃 폈어요.
사례 2: 볼티모어(Baltimore)시 - "건강한 동네로 재탄생!"
무엇을 했나요?
2016년 볼티모어시는 45년 된 조닝 코드를 새로 바꿨어요(TransForm Baltimore). 2008년부터 시작해서 2012년 계획위원회 청문회까지 거쳤죠. 목표는 "더 건강한 동네 만들자!"였어요.
주요 변화
- 보행자 친화적 설계: 복합용도 동네 만들기 위해 규제 완화. "걸어서 장 보러 가기 편해졌어!"
- 개발 간소화: 대중교통 중심 개발, 도시 농장 같은 프로젝트 쉽게 승인.
- 건강 해치는 용도 규제: 주거 지역 내 주류 판매점 규제 강화. "술집 너무 많으면 건강 나빠져!"
어떻게 했나요?
- 존스홉킨스 대학교가 건강 영향 평가(HIA)를 했어요. "복합용도 개발하면 신체 활동 늘고, 비만 줄고, 범죄도 줄어!"라는 결과 나왔죠.
- HIA는 주류 판매점이 고혈압, 당뇨병 발병률 높인다는 점 지적하며, 주류 판매점 규제를 강화하게 했어요.
결과
- 조명, 조경 개선, 대중교통 접근성 높아져서 주민 건강 좋아졌어요.
"술집 너무 많았던 동네, 이제 좀 조용해졌네!" 하며 주민들 만족했죠.
사례 3: 스탬포드(Stamford)시 - "친환경 동네로 거듭나기!"
무엇을 했나요?
2015년 스탬포드시는 "코네티컷에서 가장 지속 가능한 도시 되자!"라는 마스터플랜 발표했어요. 1950년대 조닝 코드를 대대적으로
개편했죠.
주요 변화
- 스탬포드 지속가능성 스코어카드: 모든 신규 개발(10세대 이상, 280평 이상)은 스코어카드 제출해야 해요.
- 스코어카드 기준: 건물 상태, 에너지/물 사용, 조경, 이동성, 회복력, 도시 디자인, 폐기물 관리.
- 목표: 2030년까지 에너지/물 소비 50% 줄이기(2014년 기준).
어떻게 했나요?
- 지역 계획 협회, 지속가능성을 위한 지방 정부 단체와 협력해서 스코어카드 만들었어요.
- 대중 참여 유도했지만, 2022년 주민들이 "공청회 부족해, 너무 복잡해!" 하며 반대해서 프로젝트 잠시 중단됐어요.
결과
- 에너지/물 소비 줄이는 데 기여했어요. 대형 오피스 빌딩(지구 면적 40%)에 엄격한 기준 적용하며 지속 가능성 높아졌죠.
"우리 동네 건물들, 환경 지킴이 됐네!"라며 주민들 자랑했어요.
사례 4: 노퍽(Norfolk)시 - "홍수 걱정 없는 동네로!"
무엇을 했나요?
노퍽시는 체서피크만 근처에 있어 홍수 위험이 커요. 2013년 종합 계획 업데이트 후, 2018년 "ZoneNorfolk"라는 조닝 개편 했어요.
주요 변화
- 복원력 지수 도입: 모든 신규 개발은 홍수 위험 완화, 빗물 관리, 에너지 복원력 충족해야 해요.
- 복원력 오버레이 구역:
- CRO(해안 복원력): 홍수 위험 높은 지역, 건물 높이 기본 홍수 높이보다 0.91m 높게 짓기, 지하실 제한, 투수성 표면 확대.
- URO(고지대 복원력): 홍수 위험 낮은 지역, 재개발 유도.
- 인센티브: CRO 내 저위험 구역에 보전 구역 지정하면 개발 유연성 줘요.
어떻게 했나요?
- 수년간 주민, 개발자와 대중 참여하며 홍수 위험 완화 우선순위 정했어요.
- 복원력 지수 기반으로 규제 준수 여부 판단.
결과
- 신규 개발이 홍수 위험 완화 기준 초과 달성.
FEMA 등급 점수 올라 주민들 홍수 보험료 낮아졌어요. "홍수 걱정 덜고, 보험료도 줄었네!"라며 주민들 좋아했죠.
한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기
한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고, "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 같은 불만도 많아요.
시사점
- 보행성 높이기(버팔로): 한국도 "주차장 규제 좀 풀고, 걸어다니기 편한 동네 만들자!" 하면 좋겠어요. "집 앞에서 버스 타고, 공원 산책 가자!" 이런 동네 되겠죠.
- 건강 챙기기(볼티모어): "우리 동네 술집 너무 많아!" 이런 문제 해결하려면 건강 영향 평가해서 규제 강화하자고요. "술집 줄이고, 공원 늘리면 건강해지겠다!"
- 친환경 동네(스탬포드): "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 스코어카드 도입해서 "우리 건물, 에너지 효율 갑!" 자랑하게 해보자고요.
- 홍수 대비(노퍽): "비 오면 지하철역 물바다야!" 이런 상황 줄이려면 복원력 지수 같은 기준 만들어서 홍수 대비하자고요. "홍수 안 나고, 보험료도 줄어들면 좋겠다!"
코믹한 제안
한국도 포괄적 점검 조닝하면서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "동네에 공원 만들면 주민 바베큐 파티 지원금 드림!" 하거나, "나무 100그루 심으면 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티도 열자!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.
결론
포괄적 점검 조닝은 한국에도 큰 영감을 줍니다. 낡은 규정을 바꿔서 건강, 공평성, 지속 가능성을 높이고, 기후 변화에도 강한 동네를 만들 수 있어요. 버팔로, 볼티모어, 스탬포드, 노퍽의 사례처럼 주민 참여와 정책 혁신으로 "우리 동네 더 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!