권리에 의한 조닝(By-Right Zoning)의 이점과 사례: 쉽게 풀어서 정리
자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"
권리에 의한 조닝이란?
권리에 의한 조닝(By-Right Zoning)은 특정 기준만 맞추면 복잡한 심사 없이 바로 개발 허가를 내주는 방식이에요. "이 조건 맞췄지? 그럼 바로 짓자!" 이런 식으로 개발 과정을 간단하게 만들어주는 거죠. 덕분에 개발 비용과 시간이 줄어들고, 더 많은 사람들이 혜택을 볼 수 있어요.
주요 이점
- 건강 챙기기: 보행자 중심 설계, 커뮤니티 정원, 슈퍼마켓 접근성을 기본으로 설정. "집 앞에서 장 보고, 공원 산책 가자!"
- 공평성과 저렴한 주택: 복잡한 심사 줄여서 주택 공급 늘리고, 집값 낮추기. 저소득층 이주 위험도 줄어듦.
- 회복력 강화: 홍수, 산불 같은 위험 대비. "재난 걱정 덜하자!"
- 저탄소 건물: 친환경 건물 기술(넷 제로 기술)을 쉽게 적용. "우리 건물, 탄소 제로야!"
- 개발 간소화: 진입 장벽 낮춰서 다양한 개발자 참여 유도, 개발비 절감.
- 인프라 접근성: 공원, 대중교통 같은 중요 인프라 접근 보장.
사례 1: 미니애폴리스 - "단독주택 구역 없애고 다양한 주택 짓자!"
무엇을 했나요?
2018년 미니애폴리스는 Minneapolis 2040 계획으로 단독주택 전용 구역에 2~3가구 주택을 허용했어요. 2020년부터 시행됐죠.
주요 변화
- 단독주택 구역에서 2~3가구 주택 짓는 걸 바로 허용.
- 최소 주차 비율 없애서 주차장 없는 개발도 가능.
어떻게 했나요?
- "단독주택만 고집하면 배타적이야!"라며 더 포용적인 주택 정책 도입.
- 주차 규제 완화로 소규모 아파트 개발 늘림.
결과
- 2020~2022년 주택 9,000세대 허가, 복층 62채, 삼층 17채 건설.
- "도보 거리 내 주택" 조금 늘었지만, 건축법(이격 요건)과 융자 문제 때문에 진전 제한.
- 환경 단체가 "환경 영향 평가 부족!" 하며 소송 걸어서 2022년 계획 보류.
"집값 좀 내려가고, 동네 더 포용적이 됐으면!" 하며 주민들 기대했지만, 아직 갈 길 멀어요.
사례 2: 덴버 - "저렴한 주택 위해 주차 규제 풀자!"
무엇을 했나요?
2021년 덴버시는 저렴한 주택 개발의 주차 요건을 완화했어요.
주요 변화
- 저렴한 주택에 세대당 0.1대 주차(10세대당 1대)만 요구.
- 소득 기준(지역 중위소득) 40%에서 60%로 상향.
어떻게 했나요?
- 연구 결과, 대중교통 역세권 저소득층 주택이 필요 이상 주차장 많음(12가구당 1대만 사용).
- 불필요한 주차장 비용(900만 달러)이 저렴한 주택 40세대 건설비용과 맞먹는다는 점 고려.
결과
- 주차 요건 완화로 개발비 절감, 집값 낮아짐.
- 불투수 면적 줄어 홍수 위험 감소, 공원/녹지 공간 확보.
- 캘리포니아의 Alta Mira 프로젝트처럼 300만 달러 절감 사례도 참고.
"주차장 줄이고, 집값 낮아졌네!" 하며 주민들 좋아했죠.
사례 3: 보스턴 - "탄소 제로 건물로 친환경 동네!"
무엇을 했나요?
보스턴은 제로 순 탄소 건물 구역 설정 이니셔티브로 2050년 탄소 중립 목표 세웠어요.
주요 변화
- 560평 이상 신축 건물에 순 탄소 제로 표준 적용.
- 태양광, SMART 프로그램 참여로 재생 에너지 최적화.
- 에너지 효율 투자, 대형 건물 탄소 배출 표준 개발.
어떻게 했나요?
- 기술 자문 그룹이 태양광 경제성 분석. "태양광 쓰면 돈도 벌고 환경도 지켜!"
- 2022년 10월 최종 의견 제출, 정책 확정.
결과
- 순 탄소 제로 건물 기준 도입, 혁신 보상 강화.
- "우리 건물, 탄소 제로야!"라며 친환경 동네로 거듭남.
주민들 "에너지 효율 좋아지고, 환경도 지켜지네!" 하며 만족.
사례 4: 콜로라도주 서밋 카운티 - "산불 걱정 덜자!"
무엇을 했나요?
1989년부터 서밋 카운티는 산불 대비 조치를 강화했어요. 2016년 조닝 규정 개정.
주요 변화
- 산불 위험 지역 내 개발에 특별 요건 도입: 허용 용도 위치, 조경 요건, 실외 보관 규제.
- 내화성 식물 사용, 방어 공간 확보.
어떻게 했나요?
- 공공 교육, 올바른 개발 기준으로 산불 피해 최소화.
- 댄 깁스(콜로라도 천연자원부 전무): "조닝 업데이트는 생명과 재산 구한다!"
결과
- 2016년 계획 업데이트로 100만 달러 지원금 유치.
- 2018년 산불에서 10억 달러 상당 2,600채 주택 보호.
"산불 걱정 덜고, 집도 지켰네!"라며 주민들 안도.
한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기
한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 쭉쭉 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고, "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 같은 불만도 많아요.
시사점
- 저렴한 주택 늘리기(미니애폴리스, 덴버): 한국도 "단독주택만 짓지 말고, 2~3가구 주택 바로 짓게 하자!" 하면 집값 낮아질 거예요. 주차 규제도 풀어서 "주차장 줄이고, 집값 낮추자!"
- 친환경 동네(보스턴): "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 순 탄소 제로 기준 도입해서 "우리 아파트, 탄소 제로야!" 자랑하자고요.
- 재난 대비(서밋 카운티): "비 오면 지하철역 물바다야!" 이런 상황 줄이려면 홍수, 산불 대비 기준 바로 적용하자고요. "홍수 걱정 덜고, 집도 지키자!"
- 보행성 높이기: 보행자 중심 설계 바로 허용해서 "집 앞에서 버스 타고, 공원 산책 가자!" 이런 동네 만들자고요.
코믹한 제안
한국도 권리에 의한 조닝 도입해서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "공원 만들면 바로 허가 내줄게! 주민 바베큐 파티도 지원!" 하거나, "나무 심고, 주차 규제 풀면 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티 열자!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.
결론
권리에 의한 조닝은 한국에도 큰 영감을 줍니다. 복잡한 심사 줄이고, 주택 공급 늘리고, 친환경적이고 재난에 강한 동네를 만들 수 있어요. 미니애폴리스, 덴버, 보스턴, 서밋 카운티 사례처럼 "우리 동네 더 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!