추가적 조닝(Overlays)의 이점과 사례: 쉽게 풀어서 정리
자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"
추가적 조닝이란?
추가적 조닝(Overlays)은 기존 조닝 규정 위에 특정 지역에만 적용되는 특별 규정을 덧붙이는 방식이에요. 예를 들어, "이 지역은 대중교통 근처니까 고밀도 주택 짓는 거 더 쉽게 해주자!"라거나 "여긴 홍수 위험 있으니까 특별 규제 추가하자!" 이런 식으로 특정 목표를 달성하기 위해 유연하게 사용하는 조닝 기법이에요.
주요 이점
- 건강 챙기기: 의료 시설, 식료품점, 공원 같은 건강한 용도 허용. 보행자 중심 설계로 "걸어다니기 편한 동네 만들자!"
- 공평성과 저렴한 주택: 다양한 소득계층 주택, 공평한 대중교통 중심 개발(eTOD) 촉진. "집값 낮추고, 누구나 살기 좋아!"
- 회복력 강화: 홍수, 산불 같은 위험 대비. "재난 걱정 덜하자!"
- 저탄소 건물: 친환경 건물 인증 장려, 온실가스 배출 제한. "우리 건물, 탄소 줄이는 히어로야!"
- 유연한 대안: 전체 조닝 바꾸지 않고 특정 지역만 규제 수정 가능.
자금 조달 기회: 복원력 구축 프로젝트에 자금 지원 받을 기회 늘림.
사례 1: 인디애나폴리스 - "대중교통 근처 더 살기 좋게!"
무엇을 했나요?
2021년 인디애나폴리스는 2016년 조닝 규정(Indy Rezone)을 개정했어요. 대중교통 중심 개발(TOD) 오버레이 지구를 추가했죠.
주요 변화
- 간선급행버스(BRT) 정류장 0.5마일 내 복합용도, 고밀도 개발 촉진.
- 주유소, 세차장 같은 비공익적 용도 제한.
- 주차, 드라이브 스루 규제 강화, 보행성 높이는 설계 기준 추가.
- 인필 주택 허용 확대.
어떻게 했나요?
- 주민 참여, 개발자와 소통하며 "보행 가능한 동네 만들자!" 목표 설정.
- Bloomberg American Cities Climate Challenge와 협력, ULI 회원 의견 반영.
결과
- 2040년까지 복합용도, 도보 가능 주택 18,000세대 수요 예상.
- 공평한 TOD 기금(1,500만 달러)으로 저렴한 주택 보존.
"차 없이도 살기 편해졌네!"라며 주민들 웃음꽃 폈어요.
사례 2: 노샘프턴 - "지속 가능한 성장 구역 만들기!"
무엇을 했나요?
2017년 노샘프턴은 지속 가능한 성장 오버레이 지구(37,000평)를 설립했어요. 중심비즈니스 지구 옆에 위치한 지역이에요.
주요 변화
- 에이커당 20세대 이상 밀도 허용(타운하우스, 공동주택 등).
- 주택 에너지 등급(HERS) 기준 강화(33.7평 이하 주택은 HERS 47점 이하).
- LEED 골드 인증 요구.
- 공원/공용 공간 필수(최소 8.3평/주거 단위).
어떻게 했나요?
- 다양한 주거 기회, 복합용도 개발, 오픈 스페이스 보존 목표.
- 노샘프턴의 빈곤율(11%)과 낮은 주택 소유율(58.4%) 고려.
결과
- 저렴하고 지속 가능한 주택 접근성 높아짐.
- Chapter 40B 따라 50% 저렴한 화석 연료 없는 주택 요구.
"집값 낮아지고, 동네 예뻐졌네!"라며 주민들 만족.
사례 3: 코네티컷주 스토닝턴 - "홍수 위험 줄이자!"
무엇을 했나요?
스토닝턴은 홍수 위험 오버레이 지구(FHOD)를 만들어 해안 지역의 홍수 위험 줄였어요.
주요 변화
- 구조물 고정 강화(부유, 붕괴 방지).
- 해안 지역 건물 평균 만조 지점에서 30m 뒤로 물러나게 설계.
- 모래 언덕 변경 금지.
어떻게 했나요?
- 홍수 위험 높은 지역 보호 위해 특별 규정 추가.
- 조닝과 계획 문서 지속 업데이트.
결과
- 홍수 보험 요율 혜택 받음, 홍수 위험 인식 개선.
"홍수 걱정 덜고, 집 지켰네!"라며 주민들 안도.
한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기
한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고, "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 같은 불만도 많아요.
시사점
- 보행성 높이기(인디애나폴리스): 한국도 대중교통 근처 지역에 오버레이 구역 만들어 "고밀도 주택 짓고, 걸어다니기 편한 동네 만들자!" 하면 좋겠어요. "집 앞에서 버스 타고, 공원 산책 가자!"
- 지속 가능성(노샘프턴): "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 친환경 기준 강화해서 "우리 아파트, 에너지 효율 갑!" 자랑하자고요.
- 홍수 대비(스토닝턴): "비 오면 지하철역 물바다야!" 이런 상황 줄이려면 홍수 위험 지역에 오버레이 구역 설정해서 규제 강화하자고요. "홍수 걱정 덜고, 집 지키자!"
- 공평성 챙기기: 다양한 소득계층 주택 허용해서 "집값 낮추고, 누구나 살기 좋아!" 하자고요.
코믹한 제안
한국도 추가적 조닝 도입해서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "대중교통 근처 공원 만들면 세금 깎아줄게! 공원 파티도 열자!" 하거나, "친환경 건물 짓는 지역엔 지원금 팍팍! 동네 축제도 지원!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.
결론
추가적 조닝은 한국에도 큰 영감을 줍니다. 특정 지역에 맞춘 규정 추가로 건강, 공평성, 지속 가능성을 높이고, 기후 변화에도 강한 동네를 만들 수 있어요. 인디애나폴리스, 노샘프턴, 스토닝턴 사례처럼 "우리 동네 더 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!