도시와 도시재생

조닝 인센티브(Zoning Incentives)의 이점과 사례: 쉽게 풀어서 정리

myinfo3482-1 2025. 4. 14. 23:04

자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"

조닝 인센티브란?

조닝 인센티브(Zoning Incentives)는 "이런 공공 혜택 주면 개발 조건 더 좋게 해줄게!"라는 방식이에요. 예를 들어, "저렴한 주택 짓거나 공원 만들면 건물 더 높게 지어도 돼!"라며 개발자들에게 유인을 제공하는 조닝 기법이죠. 이렇게 하면 지역사회와 개발자 모두 윈윈할 수 있어요.

 

 

주요 이점

  • 건강 챙기기: 복합 용도 개발, 공원, 보행 편의성 장려. 도시 농업, 파머스 마켓으로 "집 앞에서 신선한 채소 사자!"
  • 공평성과 저렴한 주택: 다양한 주택 유형(혼합 소득, 저렴한 주택) 촉진. "집값 낮추고, 누구나 살기 좋아!"
  • 회복력 강화: 홍수, 폭풍 대비 강화. "재난 걱정 덜하자!"
  • 저탄소 건물: 친환경 건물 인증(LEED, 패시브 하우스) 장려, 탄소 제로 표준 설정. "우리 건물, 탄소 줄이는 히어로야!"

개발 간소화: 신속한 인허가로 개발비 절감, 개발자 참여 유도.

 

사례 1: 뉴욕시 - "식료품점 늘려서 건강 챙기자!"

무엇을 했나요?
2009년 뉴욕시는 FRESH 프로그램으로 소외된 지역에 식료품점을 늘렸어요. 2021년 업데이트했죠.

주요 변화

  • 슈퍼마켓 포함 시 건물 더 크게 지을 수 있는 인센티브 제공.
  • 경공업 지구에도 식료품점 허용.
  • 2021년 업데이트: 저소득 11개 구역 확대, 기존 건물 개조 및 주차 요건 완화.

 

어떻게 했나요?

  • "신선한 식품 접근 어려운 동네 많아!" 하며 프로그램 시작.
  • 클러스터링 방지 규칙 추가, 인센티브 강화.

결과

  • 2022년까지 28개 프로젝트 승인, 19,700평 공간 확보.
  • 1,000개 신규 일자리 창출, 600개 일자리 유지, 1억 달러 경제 투자.

"집 근처에서 신선한 과일 사 먹을 수 있네!"라며 주민들 웃음꽃 폈어요.

 

사례 2: 알링턴 카운티 - "친환경 건물로 탄소 중립!"

무엇을 했나요?
알링턴 카운티는 2050년 탄소 중립 목표로 녹색 건물 밀도 인센티브 프로그램(1999년 시작)을 운영 중이에요. 건물이 온실가스 58% 배출원이라 친환경 건물에 집중했죠.

주요 변화

  • LEED 골드 인증 시 용적률(FAR) 보너스 제공(0.25~0.70 FAR).
  • 에너지 효율, 재생 에너지, 전기차 충전, 저탄소 자재 기준 추가.
  • 2022년 기준: 패시브 하우스, 넷 제로 인증 선택 가능, 에너지 스타 인증 요구.

 

어떻게 했나요?

  • 1999년 사무실 건물 대상 시작, 2003년부터 건물 유형 확대.
  • 2009, 2012, 2014, 2020년 지속 업데이트, 2023년 에너지 기준 강화.

결과

  • 2001년 이후 146개 부지 계획 승인, 48만평 개발 인증.
  • 개발자 ROI 증가, 유틸리티 비용 절감, 임대료 프리미엄 상승.

"우리 건물, 탄소 제로야! 돈도 절약돼!"라며 개발자들 만족.

 

한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기

시사점

  1. 건강 챙기기(뉴욕시): "집 근처에서 채소 사 먹고 싶어!" 하니까 한국도 식료품점 늘리는 인센티브 주자고요. "집 앞에서 사과 사 먹자!"
  2. 친환경 동네(알링턴 카운티): "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 친환경 건물 짓는 개발자에게 밀도 보너스 줘서 "우리 아파트, 탄소 제로야!" 자랑하자고요.
  3. 저렴한 주택: 다양한 주택 짓는 개발자에게 인센티브 줘서 "집값 낮추고, 누구나 살기 좋아!" 하자고요.
  4. 회복력 강화: 홍수 대비 잘하는 개발자에게 혜택 줘서 "홍수 걱정 덜고, 집 지키자!"

코믹한 제안
한국도 조닝 인센티브 도입해서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "공원 만들면 건물 더 높게 짓게 해줄게! 공원 파티도 열자!" 하거나, "친환경 건물 짓는 개발자엔 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티도 지원!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.

결론

조닝 인센티브는 한국에도 큰 영감을 줍니다. 공공 혜택 제공 시 개발 조건 완화로 건강, 공평성, 지속 가능성을 높이고, 기후 변화에도 강한 동네를 만들 수 있어요. 뉴욕시, 알링턴 카운티 사례처럼 "우리 동네 더 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!