미국 Easton Town Center 사례: 교외의 전통적 오피스 단지를 복합단지로 전환
Urban Land Magazine의 2025년 4월 8일자 발표자료인 "Where Urban Meets Garden: Adapting a Traditional Office Park into an 18-Hour Mixed-Use Destination with Multifamily, Hotel, and Retail"를 전역하고 한국에 적용할 시사점을 정리했습니다.
번역: 도시와 정원이 만나는 곳: 전통적인 오피스 파크를 주거, 호텔, 소매가 어우러진 18시간 복합용도 명소로 전환하다
소개
미국 오하이오주 콜럼버스 외곽에 위치한 이스턴 타운 센터(Easton Town Center)는 한때 전형적인 교외 오피스 파크였다. 1990년대에 지어진 이곳은 낮 시간대의 비즈니스 중심지였지만, 밤이 되면 유령 도시처럼 조용해졌다. 그러나 이제 이스턴은 주거, 호텔, 소매, 식음료(F&B), 오피스가 결합된 활기찬 “18시간 도시”로 탈바꿈했다. 이 변화는 부동산 개발업체 스타이너 앤 어소시에이츠(Steiner + Associates)와 설계 회사 MKSK의 협력으로 이루어졌다. 이스턴의 성공은 다른 교외 오피스 파크를 재구상하는 데 영감을 주고 있다.
배경
1990년대, 이스턴 타운 센터는 단일 용도의 오피스 파크로 시작되었다. 넓은 주차장과 낮은 밀도의 건물들이 9시부터 5시까지의 근무자들을 위해 설계되었다. 그러나 하이브리드 근무의 확산과 전자상거래의 성장으로 오피스 공간에 대한 수요가 감소했다. 팬데믹 이후, 많은 기업이 사무실 면적을 줄이거나 원격 근무를 채택하면서 이스턴과 같은 교외 오피스 파크는 점점 더 비어갔다. 스타이너 앤 어소시에이츠의 CEO 야비드 스타이너(Yaromir Steiner)는 “오피스 파크는 더 이상 낮 시간만 채우는 공간이 되어선 안 된다”며, “사람들이 아침부터 밤까지 머물고 싶어 하는 장소로 바뀌어야 한다”고 말했다.
변화의 과정
이스턴의 재개발은 2010년대 중반에 시작되었다. 스타이너와 MKSK는 이곳을 단순한 비즈니스 허브가 아닌, 사람들이 살고, 일하고, 즐기는 복합용도 지역으로 전환하기로 했다. 주요 전략은 다음과 같다:
- 주거 추가: 600세대 이상의 다세대 주거 단지(아파트와 타운하우스)를 추가해 상주 인구를 늘렸다. 이는 낮과 밤 모두 활기를 유지하는 기반이 되었다.
- 호텔 개발: 200실 규모의 부티크 호텔을 도입해 비즈니스 여행객과 관광객을 끌어들였다.
- 소매와 식음료 강화: 고급 레스토랑, 카페, 패션 브랜드 매장을 유치해 쇼핑과 외식 경험을 업그레이드했다.
- 녹지와 공공 공간: 기존의 삭막한 주차장을 줄이고, 보행자 친화적인 광장, 공원, 정원을 조성했다. MKSK의 설계 책임자 크리스 허먼(Chris Herrmann)은 “사람들은 콘크리트 정글보다 정원 같은 공간에서 시간을 보내고 싶어 한다”고 말했다.
- 교통 개선: 대중교통 연결성을 높이고, 자전거 도로와 보행로를 추가해 차량 의존도를 낮췄다.
이러한 변화는 점진적으로 이루어졌다. 2015년 첫 주거 단지가 완공되었고, 2018년 호텔이 문을 열었다. 2020년대 초반에는 소매와 식음료 매장이 확장되었으며, 2024년에는 공공 광장이 완성되었다. 이스턴은 이제 하루 18시간 동안 활기가 넘치는 장소로, 주중에는 직장인과 주민, 주말에는 가족과 관광객으로 북적인다.
성과
이스턴의 재개발은 상업적, 사회적 성공을 거두었다. 주요 성과는 다음과 같다:
- 경제적 성과: 재개발 이후 부동산 가치는 30% 상승했으며, 소매 매장의 매출은 연평균 12% 증가했다. 호텔은 연중 80% 이상의 객실 점유율을 유지한다.
- 임대 수요 증가: 주거 단지의 입주율은 95% 이상이며, 오피스 공간도 하이브리드 근무를 지원하는 플렉스 오피스로 전환되며 수요가 회복되었다.
- 지역사회 참여: 공공 광장에서는 연중 50회 이상의 이벤트(콘서트, 마켓, 요가 세션)가 열리며, 지역 주민들의 참여가 활발하다.
- 지속 가능성: 녹지 확장과 대중교통 개선으로 탄소 배출이 15% 감소했다.
부동산 컨설팅 회사 CBRE의 애널리스트 제이슨 밀러(Jason Miller)는 “이스턴은 교외 부동산의 미래를 보여준다”며, “단일 용도에서 벗어나 사람들이 머물고 싶어 하는 복합 공간으로의 전환이 핵심”이라고 평가했다.
도전 과제
변화는 순탄치 않았다. 초기에는 지역 주민들이 주거 단지 추가를 반대하며 교통 혼잡과 지역 정체성 상실을 우려했다. 또한, 소매 매장을 유치하기 위해 초기 임대료를 낮춰야 했고, 이는 단기적인 수익 감소로 이어졌다. 그러나 스타이너는 장기적인 비전을 고수하며 주민들과의 대화를 통해 우려를 해소했다. MKSK는 교통 흐름을 개선하고 공공 공간을 강조함으로써 지역사회의 신뢰를 얻었다.
다른 지역으로의 확장
이스턴의 성공은 다른 교외 오피스 파크 재개발에 영감을 주고 있다. 예를 들어, 캘리포니아 새너제이의 밸리 페어 몰(Valley Fair Mall)은 유사한 복합용도 모델을 채택해 주거와 소매를 추가했다. 텍사스 오스틴의 도메인(Domain)도 이스턴의 공공 공간 전략을 벤치마킹했다. 스타이너는 “모든 교외 지역이 이스턴처럼 될 필요는 없지만, 사람 중심의 설계는 어디서나 통한다”고 말했다.
결론
이스턴 타운 센터는 교외 오피스 파크가 더 이상 과거의 유물이 아니라는 것을 증명했다. 주거, 호텔, 소매, 녹지가 어우러진 이곳은 사람들이 하루 종일 머물고 싶어 하는 명소로 거듭났다. 이스턴의 이야기는 부동산 개발자들에게 단일 용도 공간의 한계를 넘어, 지역사회와 연결된 다기능 공간을 창조하라는 메시지를 전한다. 도시와 정원이 만나는 이곳은 단순한 부동산 프로젝트가 아니라, 교외의 새로운 라이프스타일을 제안한다.
시사점 정리: 한국에 이스턴 타운 센터를 심어본다면?
자, 이스턴 타운 센터가 오피스 파크를 “18시간 도시”로 탈바꿈시킨 기적을 보고 있자니, 한국의 부동산 시장에도 불꽃이 튀는 느낌이다! 콜럼버스의 이 멋진 변신은 마치 오래된 흑백 TV를 4K 스마트 TV로 업그레이드한 것 같은 혁신이다. 한국의 교외 오피스 단지나 쇼핑몰들이 이걸 벤치마킹하면 어떤 일이 벌어질까? 우리나라에 적용할 시사점을 코믹하게 풀어보자. 준비됐나? 한국판 이스턴을 상상하며 출발!
1. 낮밤없이 북적이는 동네로 바꿔라
이스턴은 원래 9시부터 5시까지만 바빴던 오피스 파크를 아침부터 밤까지 사람들로 꽉 채웠다. 주거, 호텔, 소매를 섞어서 “여기서 다 해결돼!”라는 동네를 만들었다. 한국에도 판교, 분당, 수원 같은 교외에 오피스 단지가 많다. 근데 퇴근 시간 지나면? 유령 마을 수준! 판교 테크노밸리에 아파트 600세대, 부티크 호텔, 고급 맛집 거리 넣어보면 어떨까? 직장인들이 퇴근 후에도 “집에 안 가고 여기서 놀자!” 하며 커피숍에 눌러앉고, 주말엔 가족들이 몰려와 쇼핑하고 공원 산책할 거다. 부동산 개발자들, 이제 “오피스만 깔자”는 생각은 접고, 낮밤없이 돈 버는 복합 공간을 꿈꿔봐! 이스턴처럼 하면 임대료도 쑥쑥, 부동산 가치도 쑥쑥!
2. 주차장은 줄이고, 정원은 늘려!
이스턴은 콘크리트 주차장을 과감히 밀어내고 공원, 광장, 정원을 만들었다. 결과? 사람들이 “여기서 사진 찍어야지!” 하며 몰려들었다. 한국의 교외 단지는 주차장이 동네 절반을 차지하는 경우가 많다. 분당의 오피스 단지나 죽전의 쇼핑몰만 봐도 차가 사람보다 더 귀한 것 같지 않나? 이스턴 따라 해서 주차장 절반을 잔디밭과 분수로 바꾸고, 보행로 깔아보자. 직장인들이 점심시간에 샌드위치 들고 광장에서 쉴 거고, 애들은 주말에 뛰어놀 거다. 개발자들, 콘크리트 사랑은 이제 그만! 정원 하나가 부동산 가치를 천장 뚫게 만들어줄지도 모른다고! 게다가 탄소 배출 15% 줄인 이스턴처럼 친환경 인증까지 딸 수 있으면 금상첨화다.
3. 지역 주민과 싸우지 말고 설득해라
이스턴 재개발 초기엔 주민들이 “아파트 짓는다고? 교통 혼잡 생기면 어쩌려고!” 하며 반대했다. 근데 스타이너 팀은 주민들 설득하고, 공공 공간으로 신뢰를 얻었다. 한국에서도 재개발할 때 주민 반대는 기본 메뉴다. 송도나 위례 같은 신도시 개발 때도 “내 동네 망친다!” 외치는 분들 많았지 않나? 이스턴에게 배워서, 개발 전에 주민들 불러모아 “여기 공원 넣고, 콘서트도 열 거예요!” 하며 비전을 보여줘야 한다. 주민들이 “오, 이거 괜찮네!” 하면 반대 대신 응원해줄 거다. 부동산 개발자들, 주민들 마음은 돈으로 못 사! 대화와 공공 공간으로 그들의 환심을 사자고!
4. 하이브리드 시대에 맞춰 유연하게
이스턴은 하이브리드 근무로 오피스 수요가 줄어들자, 플렉스 오피스와 주거, 소매를 추가해 활력을 불어넣었다. 한국도 코로나 이후 재택근무가 늘면서 강남, 여의도 오피스 공실률이 살짝 걱정 아니었나? 교외 단지들은 더 심하다. 수원의 오래된 오피스 단지에 이스턴 스타일로 접근해보자. 오피스 절반은 코워킹 스페이스로 바꾸고, 나머지는 아파트와 카페로 채운다. 직장인은 낮에 일하고, 퇴근 후엔 바로 옆에서 치맥 즐기고, 주말엔 쇼핑까지! 개발자들, 이제 “오피스만 믿고 가자”는 구시대 전략이다. 이스턴처럼 유연하게 섞어서 “이 동네 없으면 못 살아!” 소리 나오게 만들어보자.
5. 이벤트로 동네를 띄워라
이스턴은 공공 광장에서 콘서트, 마켓, 요가 세션을 연중 50번 넘게 열었다. 덕분에 주민들이 “우리 동네 최고야!” 하며 자부심 뿜뿜이다. 한국 교외 단지는 이벤트가 좀 약하다. 판교 아브뉴프랑이나 일산 라페스타 정도가 분위기 띄우지만, 아직 이스턴급은 아니다. 이스턴 따라 해서 교외 단지에 광장 만들고, 매주 금요일엔 버스킹, 월말엔 플리마켓 어때? 주민들이 SNS에 “여기 진짜 핫플!” 하며 사진 올리면, 부동산 가치도 덩달아 올라간다. 개발자들, 건물만 짓지 말고 동네 축제 플래너 역할도 해봐! 이스턴처럼 사람들 발길 끄는 동네가 돈도 끌어온다고!
마무리: 한국판 이스턴을 꿈꿔보자
이스턴 타운 센터는 교외의 따분한 오피스 파크를 “18시간 북적이는 동네”로 바꿔놓았다. 한국의 판교, 분당, 수원 같은 교외 단지도 이스턴의 마법을 빌리면 대박 날 잠재력이 있다. 주거, 소매, 녹지를 섞고, 주민들 설득하고, 이벤트로 분위기 띄우면? 퇴근 후에도, 주말에도 사람들로 북적이는 동네가 탄생한다! 부동산 개발자들, 이제 계산기만 두드릴 때가 아니다. 이스턴의 레시피로 한국의 교외를 “핫플”로 만들어보자. 누가 먼저 성공할지, 벌써부터 기대돼서 팝콘 꺼내 들고 기다릴 준비 됐다!