서울 용산역 고밀도 개발과 도쿄 오피스 공실 쇼크: 비교 및 시사점

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1. 서울 용산역 고밀도 개발과 공실 우려

서울은 용산역 일대를 중심으로 고밀도 개발을 추진하며 글로벌 업무 중심지로 도약하려 한다. 그러나 수요 부족과 콘셉 불확실성으로 공실 위험이 제기되고 있다. 주요 현황은 다음과 같다:

• 개발 계획:
  • 용산국제업무지구: 용산정비창 부지에 국제업무, 상업, 주거 복합단지 개발. 2040 서울도시기본계획에서 국가 중심축으로 지정, 한강변 스카이라인 조성 목표.
  • 지하도시: 용산역 앞 지하·지상 환승센터 개발은 2020년까지 허가 미완료로 지연. 지하 공간 개발의 복잡성과 비용 문제로 진척 부진.
  • 비욘드 조닝: 35층 높이 규제 폐지로 고층 빌딩 촉진, 용적률 유지하되 높이 경쟁 유도.
  • 철도 지하화: 용산역 포함 지상철도(101.2km) 지하화로 재개발 가능 지역 확대.
• 공실 우려 요인:
  • 수요 부족: 2025년 1분기 용산역 주변 상가 공실률 37.5%, 서울 평균(9.1%) 상회. 국제업무 수요 불확실, 글로벌 기업 유치 미흡.
  • 콘셉 불명확: 첨단·글로벌 콘셉 내세우나, 구체적 산업(AI, 금융) 타겟팅 부족. 도쿄 하루미·토요스 공실 사례처럼 교통·인프라 열세 우려.
  • 공급 과잉: 광화문, 여의도, 강남 외 용산의 오피스 공급은 기존 업무지구와 경쟁, 수요 분산. 2024년 4분기 서울 오피스 공실률 4.9%, 마곡지구 공급 영향.
  • 인프라 지연: 전력, 용수, 교통망 구축 지연으로 입주 매력 저하. 용산정비창은 토지거래허가구역으로 개발 속도 저하.

2. 도쿄 공실 쇼크 현황

도쿄 23구 대형 오피스 빌딩에서 장기 공실이 급증하며 공실 쇼크 발생. 주요 현황은 다음과 같다:

• 공실 현황:
  • 2024년 장기 공실(1년 이상 공실률 20% 초과) 면적 18만5000㎡, 2021년 대비 12배 증가. 빌딩 수 16.6개 동(7배 증가), 2013년 이후 최고.
  • 전체 공실률은 코로나19 시기 7%에서 2024년 3% 초반으로 하락, 대형 오피스에 공실 집중.
• 공급 과잉:
  • 2024년 대형 오피스 임대면적 2400만㎡, 2014년 대비 20% 증가. 도쿄올림픽 전후 재개발(하루미, 토요스)로 공급 폭증.
  • 공실률 5% 이상 시 공급 과잉, 신흥 재개발지 포화 상태.
• 지역별 양극화:
  • 공실 집중: 하루미·가치도키·쓰키시마(35%), 토요스·아리아케·다쓰미(26%). 교통 접근성, 상권, 수요 부족.
  • 공실 제로: 오오테마치·마루노우치·유라쿠초. 도쿄역 중심, 교통·기업 수요 강점, 점진적 재개발.
  • 원인: 신흥 지역의 교통망·인프라 부족 vs. 전통 업무지구 안정 수요.
• 임대 불균형:
  • 장기 공실 빌딩, 임대료 인하 꺼려 공실 유지. 소유주-입주 기업 간극으로 양극화 지속.

3. 도쿄와 서울 도심 오피스 현황 비교

항목	도쿄 23구	서울 도심 (용산 중심)
오피스 공실률 (2024)	전체 3.2%, 장기 공실 면적 18.5만㎡ (대형 오피스 집중)	전체 4.9%, 용산역 주변 상가 37.5% (오피스 추정 10% 이상)
임대면적 규모	2400만㎡ (2014년 대비 20%↑)	약 900만㎡ (강남·여의도·광화문 포함, 용산 추가 개발 중)
공급 계획	- 도쿄만 재개발: 하루미, 토요스 중심 - 2020~2025년 연 50만㎡ 공급 - 신흥지 중심 대규모 오피스	- 용산국제업무지구: 정비창 50.4만㎡ 개발 - 2025~2030년 연 20만㎡ 공급 - 철도 지하화, 비욘드 조닝
주요 지역	- 공실 집중: 하루미, 토요스 - 공실 제로: 마루노우치, 오오테마치	- 공실 우려: 용산역, 정비창 - 안정 지역: 강남, 여의도, 광화문
수요 특성	- 마루노우치: 금융·IT 대기업 - 신흥지: 중소기업, 스타트업, 수요 부족	- 강남: IT·금융, 여의도: 금융, 광화문: 공공·법률 - 용산: 국제업무 미확정
인프라	- 마루노우치: 도쿄역 허브, 완비 - 하루미: 지하철 연장 지연, 상권 미비	- 강남·여의도: 교통·상권 완비 - 용산: 전철 확장 지연, 전력·용수 미완
공실 원인	- 공급 과잉 (재개발 물량) - 신흥지 인프라 부족 - 임대료 경직성	- 수요 불확실 (콘셉 미확정) - 공급 과잉 우려 - 인프라 지연

4. 시사점: 서울 용산 개발의 공실 리스크 관리

도쿄의 공실 쇼크와 서울 용산의 개발 현황은 공급 과잉, 수요 미흡, 인프라 지연의 공통 문제를 드러낸다. 한국은 용산국제업무지구와 용인반도체클러스터를 연계해 공실 리스크를 줄이고 글로벌 경쟁력을 높여야 한다.

1. 수요 중심 개발:
   • 시사점: 도쿄 하루미·토요스의 공실(61%)은 수요 타겟팅 부족에서 비롯. 용산은 AI, 금융, 데이터센터 등 구체적 산업 유치를 명확히 해야 한다.
   • 대응: 용산국제업무지구에 구글, 애플 데이터센터 유치(대만 사례: 2025년 4.6조 원 경제효과). 용인 클러스터의 HBM·NPU(리벨리온, 퓨리오사AI)와 연계해 AI 허브로 포지셔닝.
   • 근거: 도쿄 마루노우치 공실 0%는 금융·IT 대기업 수요 기반. 서울 용산 상가 공실률 37.5%는 수요 미확정 반영.
2. 인프라 조기 완비:
   • 시사점: 도쿄 신흥지의 교통망·상권 부족은 공실 주원인. 용산은 전력, 용수, 교통 인프라 지연 문제를 해결해야 한다.
   • 대응: 2026년 전 용산역 전철 확장(신분당선 연장)과 전력망 구축(KEPCO 협력). 상업·주거 복합단지로 상권 활성화.
   • 근거: 도쿄 하루미 공실 35%는 지하철 지연, 용산은 2020년 지하도시 허가 지연 사례.
3. 균형 공급 관리:
   • 시사점: 도쿄의 2400만㎡ 공급(20%↑)은 포화 초래. 용산의 연 20만㎡ 공급은 강남·여의도와 경쟁하며 공실 위험.
   • 대응: 용산 공급 속도를 수요(입주율 80% 이상)와 연동, 단계적 개발. 용인 클러스터와 통합 계획으로 오피스·산업시설 균형.
   • 근거: 도쿄 2024년 공실 면적 18.5만㎡, 서울 2024년 공실률 4.9%는 마곡 공급 영향.
4. 유연한 임대 정책:
   • 시사점: 도쿄의 임대료 경직성은 공실 장기화. 용산은 초기 입주 유도를 위해 임대료 인센티브 필요.
   • 대응: 첨단산업단지 지원법(2024년) 활용, 3~5년 임대료 감면, 세제 혜택. 중소기업·스타트업 유치로 생태계 활성화.
   • 근거: 도쿄 장기 공실 빌딩 임대료 미인하, 용산 상가 공실률 37.5%는 높은 임대료 영향.
5. AI·첨단산업 생태계 구축:
   • 시사점: 도쿄 신흥지의 수요 부족은 산업 생태계 부재. 용산은 용인 클러스터와 연계해 AI·반도체 허브로 발전.
   • 대응: 용산에 AI 데이터센터·R&D 센터 유치, 삼성·SK하이닉스의 HBM4, 퓨리오사AI NPU 활용. 대만 신주과학단지(2024년 매출 63조 원) 벤치마킹.
   • 근거: 도쿄 토요스 공실은 IT 수요 부족, 대만 폭스콘 AI 서버 점유율 40%는 생태계 성공.

5. 결론

도쿄의 공실 쇼크는 공급 과잉, 인프라 부족, 수요 미흡에서 비롯되었으며, 서울 용산의 고밀도 개발은 유사한 위험을 안고 있다. 용산국제업무지구는 수요 중심의 산업 타겟팅, 인프라 조기 완비, 균형 공급, 유연한 임대 정책, AI 생태계 구축을 통해 공실 리스크를 줄여야 한다. 용인반도체클러스터와의 연계로 글로벌 AI·반도체 허브로 자리 잡아, 도쿄 마루노우치처럼 안정적 수요를 확보할 수 있다.