주택은 인권이다: 미국은 어떻게 주거 위기를 만들었으며, 어떻게 이를 해결할 것인가"
ULI가 미국의 주택에 대해 스콧 스노드그래스가 작성한 글을 게재하였다. 그 내용을 정리해본다.
작성자: 스콧 스노드그래스
게시일: 2025년 5월 27일
출처: ULI(https://urbanland.uli.org/resilience-and-sustainability/housing-is-a-human-right-how-we-created-this-housing-crisis-and-how-to-build-our-way-out-of-it?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2005%2E27%2E25
업계 종사자로서 우리는 주거에 대한 생각을 종종 업무의 실무적 측면으로 축소하기 쉽다. 결정은 규제 기관과 자본 제공자를 만족시키고, 가장 저렴하고 빠르게 프로젝트를 완료하기 위해 내려진다. 하지만 우리는 우리의 일이 실질적인 인간의 필요를 충족하는 장소를 만드는 것임을 잊어서는 안 된다.
현재의 주거 위기는 과거 어느 때보다도 많은 이웃들에게 과도한 스트레스를 초래하고 있다. 미국 중위 가구(연간 가구 소득 97,000달러)는 이제 소득의 37%를 주거비로 지출한다.
이 위기를 해결하기 위해 노력할 때, 우리는 단일 해결책에 집착하는 유혹을 피해야 한다. 필요한 해결책은 구매자, 건축업자, 토지 개발자, 선출직 공무원, 규제 기관, 자본 제공자 등 도시 생태계 전체와 모든 참여자를 고려하는 전체적인 사고를 요구한다. 다음 해결책을 향해 모두 함께 노력한다면, 주거 비용을 보다 인간적인 범위로 낮추는 데 실질적인 영향을 미칠 수 있다.
다양한 주거 건설
지난 10년간 가구 구성 형태가 크게 변화했으며, 부모와 자녀로 이루어진 가구는 이제 20% 미만을 차지한다. 우리는 인구통계학적 추세에 대응하여 사람들이 필요로 하는 주거를 건설해야 한다. 지난 50년간 건설된 주거의 상당수는 베이비붐 세대 가족을 위해 지어졌다. 이제 대부분의 붐 세대가 자녀가 없는 가구가 되었고, 많은 이들이 집을 축소하고 손주들 근처에서 살고 싶어한다. 하지만 자녀들과 가까운 소규모 주택은 종종 존재하지 않는데, 이는 우리가 좁은 면적과 가격대를 가진 획일적인 커뮤니티를 건설해 왔기 때문이다.
또한, 현재 단일 개인이나 혈연이 아닌 개인들로 구성된 가구가 크게 증가했다. 사회적으로 가구를 구성하는 방식이 빠르게 변하고 있으며, 미혼 파트너, 친구, 심지어 의도적 공동체가 함께 부동산을 구매하고자 한다. 이러한 새로운 가구 형태를 위해 혁신적인 모기지와 보험 기회를 제공하고, 부부에게만 특혜를 제공하는 관행을 지양해야 한다.
마지막으로, 이웃의 다양한 필요를 충족하기 위해 다양한 통합 주거 유형(임대, 콘도, 완전 소유)과 형태(단독 주택, 연립 주택, 듀플렉스/트리플렉스, 층간 아파트, 소규모 코너 아파트 빌딩)를 건설해야 한다. 이를 달성하려면 규제 개혁의 물결이 계속되어야 한다. 주차 요건 제거, 단일 용도 구역제 감소, 최소 부지 크기 완화, 부속 주거 단위 허용, 수도 및 영향 수수료가 개발 예산에 미치는 영향을 신중히 고려하는 것은 개발자와 건축업자가 우리가 선호하는 이웃을 만들거나 복구할 수 있게 할 것이다.
점진적 재개발
위의 규제 변화와 함께, 소규모 개발자 생태계를 구축해야 한다. 역사적으로 미국의 토지 개발과 주택 건설은 주로 지역 단위로 많은 소규모 주체들에 의해 이루어졌다. 지난 50년 동안에야 개발과 건설 노력이 크게 통합되었다.
커뮤니티 개발자의 성장을 촉진하려면 소규모 대출을 제공하는 자본 소스와 소규모에 관심 있는 설계 컨설턴트 네트워크를 만들어야 한다. 다양한 손길로 설계되고 건설된 이웃은 커뮤니티의 회복력을 가져오는 다양성을 갖는다.
그러나 이러한 전체적인 기술적 접근만으로는 우리가 원하는 곳에 도달할 수 없다. 비인가 이민자와 노숙자를 포함한 모든 이웃을 안전하고 안정적인 주거의 권리를 가진 인간으로 보지 않는 한, 이러한 모든 노력은 헛될 것이다.
시사점 정리
스콧 스노드그래스의 글은 미국의 주거 위기를 다각도로 분석하며, 이를 해결하기 위한 구체적이고 전체적인 접근법을 제안한다. 아래는 주요 시사점을 정리한 내용이다.
- 주거 위기의 심각성과 인간 중심적 접근의 필요성
- 현재 미국 중위 가구는 소득의 37%를 주거비로 지출하며, 이는 과거에 비해 훨씬 높은 부담이다.
- 주거는 단순한 상품이 아니라 인간의 기본 권리라는 점을 강조하며, 업계 종사자들이 규제나 자본 중심의 사고에서 벗어나 인간의 필요를 우선시해야 한다고 주장한다.
- 다양한 주거 공급의 중요성
- 인구통계학적 변화(예: 부모-자녀 가구 감소, 단일/비혈연 가구 증가)에 맞춰 다양한 주거 유형과 형태를 제공해야 한다.
- 베이비붐 세대의 빈 둥지 가구, 미혼 파트너, 친구 공동체 등 새로운 가구 형태를 지원하기 위한 금융 및 보험 상품 혁신이 필요하다.
- 획일적인 주거 개발에서 벗어나 단독 주택, 연립 주택, 소규모 아파트 등 다양한 옵션을 통합적으로 제공해야 한다.
- 규제 개혁의 필요성
- 주거 다양성을 실현하려면 주차 요건, 단일 용도 구역제, 최소 부지 크기 등 기존 규제를 완화해야 한다.
- 부속 주거 단위(ADU) 허용, 수도 및 영향 수수료 조정 등은 개발 비용을 낮추고, 사람들이 선호하는 이웃을 만들 가능성을 높인다.
- 소규모 개발자 생태계의 부활
- 과거 미국 주거 개발은 소규모 지역 개발자들에 의해 이루어졌으나, 최근 50년간 대규모 통합으로 다양성이 감소했다.
- 소규모 대출과 설계 컨설팅 네트워크를 통해 지역 중심의 개발을 장려하면, 커뮤니티의 회복력과 다양성을 높일 수 있다.
- 포용적 관점의 중요성
- 주거 위기 해결은 기술적 접근뿐 아니라 사회적 인식 변화가 필요하다. 비인가 이민자, 노숙자 등 모든 사람을 주거 권리의 주체로 인정해야 한다.
- 포용적이지 않은 정책이나 관행은 주거 위기 해결을 저해한다.
- 전체적 사고의 필요성
- 단일 해결책(‘실버 불릿’. 한 방에 해결)에 의존하기보다는 구매자, 건축업자, 개발자, 규제 기관, 자본 제공자 등 모든 이해관계자가 협력해야 한다.
- 도시 생태계 전체를 고려한 정책과 실행이 주거 비용을 보다 인간적인 수준으로 낮출 수 있다.
추가 시사점
- 한국적 맥락: 한국도 고층 아파트 중심의 획일적 주거 개발과 높은 주거비 부담(특히 서울) 문제를 겪고 있다. 이 글의 제안(다양한 주거 유형, 규제 완화, 소규모 개발자 육성)은 한국의 주거 정책에도 시사점을 줄 수 있다. 예를 들어, 소규모 임대 주택이나 공유 주거 모델 확대, 단독주택지 내 다가구 주택 허용 등이 검토될 수 있다.
- 사회적 포용: 비인가 이민자와 노숙자의 주거 권리를 강조한 점은 한국의 이주민, 노숙인, 저소득층을 위한 주거 정책에서도 포용적 접근의 필요성을 환기한다.
- 지속 가능성: 점진적 재개발과 소규모 개발은 대규모 재개발보다 환경적 지속 가능성을 높일 가능성이 있으며, 이는 한국의 도시 재생 프로젝트에도 적용 가능하다.
이 글은 주거 위기를 기술적, 사회적, 윤리적 관점에서 다루며, 단순히 주택을 늘리는 것 이상으로 다양한 필요와 권리를 반영한 주거 환경을 만들어야 함을 역설한다.