도시와 도시재생

마일 하이 지역의 모멘텀: 덴버가 도심을 어떻게 재창조하고 있는가

myinfo3482-1 2025. 6. 17. 15:09


주요 내용 정리

기사 제목: Mile-High Momentum: How Denver Is Reinventing Its Downtown
저자: Ron Nyren
출처: Urban Land Magazine
게시일: 2025년 6월 10일
URL: urbanland.uli.org
행사: 2025 ULI Spring Meeting (Denver, Colorado)

자료: https://milehighcre.com/funding-the-future-of-downtown-denver/

1. 개요

  • 배경: 코로나19 팬데믹 이후 미국 주요 도시들이 직면한 도심 공실률 증가와 활력 저하 문제를 Denver가 공공/민간 파트너십(Public/Private Partnerships, PPP)을 통해 해결하고 있다. 2025 ULI Spring Meeting에서 Denver의 도심 재활성화 성공 사례와 미래 계획이 논의되었다.
  • 현황: Denver 도심은 사무실 공실률 27%라는 역사적 최고치를 기록했으나, 저녁 및 주말 유동인구가 팬데믹 이전의 81%로 회복되며 긍정적 신호를 보이고 있다.

2. 주요 내용

Denver의 도심 재활성화 전략은 5개 핵심 영역(노숙자 문제, 공공 안전, 장소 만들기, 공공 투자, 정부 절차 간소화)을 중심으로 추진되며, 공공/민간 협력을 강조한다.

  1. 노숙자 문제 해결 (Mayor Mike Johnston):
    • 2,500명 이상을 거리에서 주거로 전환.
    • 가족 노숙 83% 감소, 재향군인 노숙 완전 해결, 2025년 내 전체 노숙 인구 50% 감소 목표.
    • 성과: 체계적인 주거 지원 프로그램으로 사회적 안정성 강화.
  2. 공공 안전 강화:
    • 도심 전용 경찰 부대(도보, 자전거, 오토바이, 기마 순찰) 신설.
    • 2024년 대비 2025년 살인 사건 58% 감소(미국 50대 도시 중 최대 감소폭).
    • 성과: 안전한 도심 환경으로 방문객과 투자 유도.
  3. 장소 만들기 (Placemaking):
    • 16th Street Mall 재활성화: 2주 내 전체 재개장 예정(2025년 6월 기준). 이미 재개장된 구역은 매출 100~200% 증가, 임대 요청 3배 급증.
    • 재브랜딩 (Luis Mendoza, DNCO): 16th Street Mall을 새 시대의 상징으로 재정립, 도시 경쟁력 강화를 위한 스토리텔링 강조.
    • 성과: 활기찬 공공 공간으로 도심 유동인구와 경제 활성화.

16th Street Mall 재활성화 자료: https://www.enr.com/articles/59204-denver-16th-st-mall-project-reimagines-iconic-im-pei-design

  1. 공공 투자:
    • $5.7억 세액 증가 융자(Tax Increment Financing, TIF): Denver Downtown Development Authority(DDA) 확장으로 상업 건물 주거 전환, 공공 공간/공원 조성, childcare 등 편의시설 개발.
    • Denver Union Station 재개발 (Amy Hansen, Polsinelli): TIF, DDA 자금, 연방 교통 자금, 민간 투자 결합으로 성공적 PPP 모델 구축.
    • 성과: 대규모 투자로 도심 인프라 및 경제 활력 증대.
  2. 정부 절차 간소화:
    • 레스토랑 허가 기간 18개월 → 2주 단축.
    • 개발 계획 및 허가 프로세스 2~3년 → 180일 내 처리, 미이행 시 $1만 허가비 환불 약속.
    • 성과: 신속한 행정으로 비즈니스 및 개발 활성화.
  3. 도심 계획 재편 (Joshua Brooks, Sasaki):
    • Denver Downtown Area Plan: 도심을 ‘중앙 비즈니스 지구’에서 ‘중앙 이웃 지구(Central Neighborhood District)’로 전환, 주거 밀도와 삶의 질에 초점.
    • 전략적 회랑과 촉매 노드: 16th Street 성공을 기반으로 공공 공간 투자, 적응 재사용, 활성 지상층 보조금 제공.
    • 성과: 유동인구 증가와 지역 경제 활성화를 위한 촉매적 개발.

시사점 정리

1. 공공/민간 파트너십(PPP)의 중요성

  • Denver 사례: TIF, DDA, 연방 자금, 민간 투자를 결합한 Denver Union Station 재개발은 PPP의 성공 모델. $5.7억 TIF 패키지는 상업-주거 전환, 공공 공간 조성 등에 활용.
  • 한국 시사점: 한국은 LH, SH 등 공공기관과 민간 개발사의 협력을 강화해 노후 도심(예: 서울 역세권, 부산 북항) 재개발을 추진해야 한다. 세액 증가 융자(TIF)와 유사한 지역 재투자 기금 제도를 도입해 공공/민간 자금 조달을 촉진할 수 있다.

2. 노숙자 및 사회적 문제 해결

  • Denver 사례: 2,500명 주거 전환, 가족/재향군인 노숙 감소 등 체계적 프로그램으로 사회적 안정성 확보.
  • 한국 시사점: 한국은 노숙자, 청년, 저소득층 주거 문제를 해결하기 위해 공공임대주택 확대와 지원 서비스(직업 훈련, 상담) 통합이 필요. 예: 서울 ‘주거복지센터’ 모델을 전국으로 확산.

3. 공공 안전과 도시 매력

  • Denver 사례: 도심 전용 경찰 부대와 58% 살인 사건 감소로 안전한 환경 조성, 방문객 유도.
  • 한국 시사점: 한국 도심(예: 명동, 홍대)의 안전 강화를 위해 CCTV 확대, 순찰 강화, 지역 커뮤니티와 협력한 치안 프로그램 도입 필요. 안전한 도심은 관광 및 투자 유인.

4. 장소 만들기와 활력 회복

  • Denver 사례: 16th Street Mall 재활성화로 매출/임대 수요 증가, 스토리텔링으로 도시 브랜드 강화.
  • 한국 시사점: 한국은 도심 상권(예: 인사동, 을지로)을 재활성화하기 위해 공공 공간(광장, 보행로) 조성, 지역 문화 반영한 브랜딩, 팝업 스토어/문화 행사 유치를 추진해야. 예: 서울 ‘DDP’ 모델 확산.

5. 행정 효율성 제고

  • Denver 사례: 허가 기간 단축(18개월 → 2주, 전체 프로세스 180일)으로 비즈니스 활성화.
  • 한국 시사점: 한국은 복잡한 건축/개발 허가 절차를 간소화하고, 디지털 플랫폼(예: ‘e-건축허가 시스템’)을 통해 투명성과 신속성을 높여야. 민간 투자 유도와 프로젝트 속도 향상 가능.

6. 도심의 주거 중심 전환

  • Denver 사례: 사무실 중심 도심을 주거 중심 ‘중앙 이웃 지구’로 재편, 전략적 회랑/노드로 활성화.
  • 한국 시사점: 한국은 도심 공실 사무실을 주거/복합용도(예: 청년 주택, 공유 오피스)로 전환하고, 보행 중심 공공 공간(예: 세종대로 차없는 거리)을 확대해 도심을 생활 중심지로 재정립해야.

추가 정보

  • 참고: 기사는 Denver의 도심 재활성화가 팬데믹 이후 공실률 증가와 유동인구 감소 문제를 극복하는 과정임을 강조. PPP와 공공 투자가 핵심 동력.