오래된 것이 새롭다: 도시의 적응력있는 재사용(Adaptive Reuse) 비즈니스 사례
출처: Shraeya Madhu, “What’s Old Is New: The Business Case for Urban Adaptive Reuse,” Urban Land Institute, 2025년 6월 23일, https://urbanland.uli.org/development-and-construction/whats-old-is-new-the-business-case-for-urban-adaptive-reuse
원문 번역 (주요 내용 요약)
새롭고 반짝이는 것에 집착하는 세상에서, 적응력있는 재사용(adaptive reuse)은 오래된 건물에 새로운 목적과 가치를 부여하며 숨겨진 잠재력을 발휘한다. ULI와 Kohn Pedersen Fox(KPF)의 지원으로 작성된 보고서 What’s Old Is New: The Business Case for Urban Adaptive Reuse는 Lori Ferriss(Built Environment Preservation Lab 공동 설립자)가 주도하며, 적응 재사용이 환경적, 경제적, 사회적 이익을 동시에 창출한다고 주장한다. 빈 사무실, 낡은 주택, 버려진 창고를 재활용한 프로젝트는 신축보다 빠른 수익, 낮은 리스크, 지역 경제 및 커뮤니티 활성화를 제공한다. 캔자스시티, 보스턴, 리스본의 사례 연구를 통해 개발자가 어떻게 수익과 목적을 모두 달성할 수 있는지 보여준다. 아래는 주요 내용의 번역과 한국에 맞춘 코믹한 시사점이다.
1. 적응 재사용이 신축보다 스마트한 비즈니스 투자인 이유는?
적응 재사용은 경제적, 환경적, 사회적 이익을 동시에 창출한다.
- 재무적 이점: 빈 건물의 낮은 취득 비용, 빠른 시장 출시, 역사 보존 또는 적응 재사용을 위한 재정/조닝 인센티브.
- 간접 이익: 지속 가능성 전략으로 이해관계자와의 가치 정렬, 투자 유치, 직원 유지 강화.
- 체험적 가치: 오래된 건물의 독특한 캐릭터(역사적 소재, 불규칙한 기하학)는 신축으로 복제 불가능하며, 임차인을 끌어들인다.
한국 시사점: 한국의 낡은 공장이나 80년대 오피스텔을 “힙한 카페”나 “공유 오피스”로 바꾸면 대박 날 거다! 신축 아파트만 고집하는 개발사들, “콘크리트 새로 부을 돈으로” 오래된 건물 사서 리모델링하면 시간도 돈도 아낀다. 게다가 “빈티지 감성” 뿜뿜하면 인스타에서 난리 날걸? 단, 건물주가 “월세 올려야지” 하며 방해할까 봐 무섭다!
2. 적응 재사용 프로젝트에 대한 주요 오해와 해결 방법은?
오해: 비용이 많이 들고, 건물이 매력/크기/구조적으로 적합하지 않거나, 유해 물질이 문제다.
해결책:
- 적합한 건물 선택: 1970년대 저층 사무실은 연구실로 부적합하지만, 고급 사무실이나 다세대 주택으로 적합.
- 경험 많은 팀 구성: 기존 건물 변신 비전을 시각적으로 전달해 투자와 커뮤니티 지지를 얻는다.
- 현황 파악: 유해 물질, 접근성, 수리 필요, 과거 개조 내역을 조사해 리스크를 줄이고 숨겨진 공간(지하실, 다락)을 활용.
- 물리적 제약 준수: 구조적 레이아웃에 맞춰 설계해 비용/시간 소모를 최소화.
- 건축적 캐릭터 활용: 역사적 여부와 관계없이 오래된 소재와 과거 흔적을 독특한 공간으로.
- 변화 수용: 경량 상부 증축, 외장재 교체, 불필요 공간 제거로 시각/물리적 변신.
한국 시사점: 한국은 “옛날 건물=철거” 공식이지만, 낡은 창고를 로프트 아파트로 바꾸면 “뉴욕 감성” 뿜는다! 개발사가 “비용 많이 든다”며 징징대도, 유해 물질만 잘 정리하고 조닝 인센티브 받으면 된다. 문제는 한국 건물주가 “리모델링? 그냥 새로 지어!”라며 고집 부릴 가능성. 설득의 기술이 필요하다!
3. 적응 재사용의 도시 활성화 이익이 상업용 부동산 개발자에게 어떻게 경제적 가치를 제공하나?
적응 재사용은 긍정적 피드백 루프를 만든다.
- 빈 건물 재사용은 지역 환경, 사회, 경제 활성화를 촉진하며, 이는 부동산 가치 상승과 더 많은 임차인 유치로 이어진다.
- 사례 연구(캔자스시티, 보스턴, 리스본)에서 프로젝트는 새 주민/사업체/학생 유입, 도시 열섬 효과 완화, 생물 다양성 개선, 커뮤니티 참여를 촉진해 높은 입주율과 부동산 가치를 창출했다.
한국 시사점: 서울의 을지로 낡은 빌딩을 “힙지로”처럼 카페/갤러리로 바꾸면 동네가 살아난다! 개발사가 “돈 안 돼”라며 외면해도, 임차인 늘고 부동산 가치 오르면 “내가 선견지명 있었지!” 하며 좋아할 거다. 단, “젠트리피케이션”으로 원주민 쫓겨나는 건 막아야 한다. 힙한 동네도 사람 냄새가 있어야지!
4. 보고서가 제안한 적응 재사용의 공동 이익 프레임워크는 상업용 부동산 의사결정을 어떻게 바꿀 수 있나?
- 적응 재사용의 재무적 성공은 비경제적 요인(독특한 공간, 커뮤니티 응집력, 기후 헌신)에 달려 있다.
- 공동 이익 프레임워크는 이러한 질적/간접적 결과를 정량적 재무 지표와 통합해 의사결정을 개선한다.
한국 시사점: 한국 개발사는 “ROI만 보자!” 하며 숫자에만 집착한다. 하지만 “커뮤니티 사랑받는 공간”이나 “환경 챙기는 이미지”도 돈이 된다고 설득해야 한다. 프레임워크로 “이거 하면 힙하고 돈도 번다!” 보여주면, “아파트만 짓던” 건설사도 눈 돌릴지도. 단, 회계사가 “그거 계산 어떻게 해?”라며 머리 싸맬 거다!
5. 캔자스시티, 보스턴, 리스본의 다양한 사례에서 성공 요인은?
- 각 프로젝트는 지역 시장 수요, 커뮤니티 문화, 지역 조닝 기관과의 협력, 기존 구조의 독특한 특성을 활용했다.
- 신축으로는 불가능한, 지역 맞춤형 접근으로 성공했다.
한국 시사점: 한국도 지역마다 다르다. 부산의 낡은 창고는 해양 문화 공간으로, 대전의 오래된 공장은 테크 스타트업 허브로 바꾸면 딱! “서울 따라 하기” 대신 지역 특색 살려야 한다. 하지만 지방 개발사가 “그거 귀엽게 들리는데, 돈은?” 하며 시큰둥할 가능성. 지역 주민과 협력해 설득하자!
6. ULI, KPF 같은 조직과 이해관계자는 적응 재사용에서 어떤 역할을 할 수 있나?
- 조닝 인센티브, 세제 혜택, 설계 비전, 기술 역량, 소비자 수요, 영감을 주는 시범 프로젝트가 필요하다.
- 산업 내 각 이해관계자는 정책과 관행을 통해 강력한 적응 재사용 시장을 지원해야 한다.
한국 시사점: 한국은 “세금 깎아줘!” 하면 개발사 귀 쫑긋한다. ULI 같은 단체가 정부와 협력해 인센티브 만들고, “이거 하면 멋져!” 캠페인 벌이면 좋겠다. 하지만 공무원이 “서류 더 내라”며 시간 끌면 망한다. 빠른 허가 시스템 좀 부탁!
7. 추가 메시지는?
- 적응 재사용은 돈뿐 아니라 사랑의 노동이다. 기존 건물을 갱신하며 느끼는 자부심, 성취감, 커뮤니티 연결은 특별하다.
- 재무적 수익 중심 산업에서, 적응 재사용의 기쁨과 커뮤니티 가치를 인정해야 한다.
한국 시사점: 한국 개발사가 “돈 안 되면 안 해!” 하던 걸, “이거 하면 동네 히어로 된다!”로 바꿀 기회다. 낡은 건물 살리면 “내가 이 동네 살렸다!”며 가슴 뿌듯할 거다. 하지만 “감성 팔이”만으론 안 되고, 진짜 돈도 벌게 해줘야 설득된다!
한국에 주는 시사점
한국은 “철거하고 아파트 올리기”가 국룰이지만, 적응 재사용은 낡은 건물을 “인스타 감성” 명소로 바꾸는 마법이다. 을지로, 성수동처럼 빈 공장이나 사무실을 카페, 오피스, 문화 공간으로 바꾸면 동네가 살아나고 돈도 번다! 개발사가 “비용 많이 든다”며 투덜대도, 조닝 인센티브와 힙한 비전으로 설득하자. 네덜란드의 녹지(이전 글 참조)와 미국의 AI/임대 주택 트렌드(이전 글 참조)를 섞어, 한국도 “힙하고 살기 좋은” 도시로 변신할 수 있다. 단, 건물주가 “월세 올려야지” 하며 방해하고, 비둘기가 새로 단장한 건물에 “선물” 남기는 건 미리 대비하자!