상가 공실 문제: "빈 점포 수두룩, 온라인 쇼핑이 30% 먹고 들어가니 어쩌나!"

#### 우리나라 상가 공실의 현실: 상업용지 비율 너머의 진짜 적
국토부가 3기 신도시 상가 공급 계획을 재검토한다는데, 상가 공실 문제는 상업용지 비율(3기 신도시 0.8%, 2기 1.91%, 1기 4.5%)만 쳐다봐선 절대 해결 안 됩니다. 통계청 자료에 따르면, **온라인 쇼핑이 소매 매출액의 28~30%**를 차지하면서 오프라인 상가의 입지가 좁아졌어요. 여기에 주거지역과 준주거지역에서 쏟아지는 **근린생활시설(근생)**과 **주상복합 건물의 비주거 비율**까지 겹쳐서 상가 공실률이 10%대를 넘은 거죠. 상업용지만 따지는 건 마치 "온라인 쇼핑이라는 태풍이 몰아치는데 우산만 고치겠다"는 꼴이에요.

주거지역 아파트 1층마다 깔리는 근생 시설—카페, 편의점, 치킨집—이 상가 면적의 큰 덩어리를 차지하는데, 이건 상업용지 통계에 잘 안 잡힙니다. 게다가 주상복합 건물은 비주거 용도를 억지로 채우라고 규제하니, 수요 없는 상가가 양산되고 있어요. 결과적으로 "임대 문의" 현수막이 영원히 걸린 좀비 상가가 되거나, 오피스로 돌리려 해도 수요가 없어서 "누구도 사랑하지 않는 상가 뷔페" 신세가 됩니다.

#### 현실 깊이 파헤치기: 온라인 쇼핑 30% 시대의 비극
1. **온라인 쇼핑의 폭풍**: 통계청에 따르면 소매 매출액의 28~30%가 온라인에서 발생해요. 코로나19 이후 소비자들이 오프라인 대신 배달 앱, 쿠팡, 네이버로 몰리면서 동네 상가는 "빈 껍데기 파티"를 열고 있죠. 예전엔 동네 슈퍼에서 장 봤지만, 이제는 클릭 몇 번으로 끝!
   
2. **주상복합의 비주거 강요**: 주상복합 건물은 비주거 비율(보통 20~30%)을 상가나 오피스로 채우라고 하죠. 근데 온라인 쇼핑 때문에 상가 수요가 줄었는데도 억지로 짓다 보니 공실이 늘어요. 오피스로 쓰자니 더 수요가 없고, 이건 뭐 "건물주도 울고 세입자도 우는 삼각지대"예요.

3. **근생 시설의 과잉**: 아파트 단지마다 1층에 근생 시설이 넘쳐나는데, 온라인 쇼핑 비율이 30%에 달하니 입주민이 상가를 찾을 이유가 줄었어요. 1,000세대 아파트에 상가 20개면 세대당 50명이 이용해야 꽉 차는데, 현실은 배달시켜 먹는 시대라 공실률만 치솟죠.

4. **2기 신도시의 경고**: 남양주 별내, 김포 한강, 파주 운정 같은 2기 신도시에서 상가 공실률이 30%까지 간 것도 비슷한 이유예요. 상업용지 비율 높이고 근생까지 더했더니, 온라인 쇼핑의 파도를 못 버텨 "유령 상권"이 된 거죠.

#### 코믹한 대책: 상가 공실을 웃으며 구원하자!
온라인 쇼핑이 소매 매출의 30%나 먹고 들어가는 현실에서, 상가를 살릴 기발한 대책을 제안해봅니다.

1. **"상가 뽑기 온라인 이벤트"**: 빈 상가를 공공이 매입해서 온라인으로 뽑기 이벤트! "당첨되면 상가에서 카페 차리세요, 안 되면 배달 거점으로라도!" 이러면 건물주도 살고, 빈 상가도 채워져요.

2. **"비주거를 강아지 천국으로"**: 주상복합의 비주거 비율을 상가 대신 **"강아지 놀이터"**나 **"온라인 픽업 존"**으로 바꿔요. "온라인 주문하고 상가에서 픽업, 강아지랑 놀다 가세요!" 이러면 상가도 살고 반려동물도 행복하죠.

3. **"근생 시설 다이어트 쇼"**: 아파트 1층 근생 시설을 입주민 수 대비 줄여요. 1,000세대면 상가 5개만! 나머지는 "온라인 주문용 드론 착륙장"으로. "상가 뱃살 빼고 공실률 다이어트 성공!"

4. **"온·오프라인 하이브리드 상가"**: 빈 상가를 온라인 쇼핑 배송 거점이나 VR 체험 매장으로 변신! "집에서 VR로 옷 입어보고, 상가에서 바로 픽업!" 이러면 온라인 30% 시대에도 상가가 살아남아요.

#### 진지한 대책: 온라인 쇼핑 30% 반영한 현실 해법
코믹하게 풀어봤지만, 진짜 대책은 이래요:
- **통합 상가 면적 관리**: 상업용지+근생+주상복합의 전체 상가 면적을 계산하고, 온라인 쇼핑 비율 28~30%를 감안해 수요에 맞춰 줄여야 해요.
- **지역별 맞춤 설계**: 3기 신도시마다 온라인 쇼핑 이용률, 인구 밀도를 분석해서 상가 규모 조정. 예를 들어, 하남 교산은 교통 좋아서 상가 좀 더 놔두고, 고양 창릉은 줄여요.
- **비주거 용도 혁신**: 상가 대신 온라인 배송 허브, 공유 오피스, 공공 시설(도서관, 어린이집)로 전환 가능성을 열어둡니다.
- **민간 활성화**: 빈 상가를 저렴하게 임대해 소상공인이나 스타트업에 기회 주고, 초기엔 "온라인 연계 지원금" 같은 인센티브를 제공해요.

#### 결론
상가 공실 문제는 상업용지 비율만의 문제가 아니라, **온라인 쇼핑이 소매 매출의 30%를 삼킨 시대**에 근생과 주상복합 비주거가 얽힌 복잡한 난제예요. 국토부가 단순히 상업용지 숫자만 만지지 말고, 온라인 쇼핑 트렌드와 지역 현실을 반영한 대책을 내놔야 합니다. 아니면 진짜 "강아지 놀이터 상가"라도 만들어서라도 빈 점포를 채워보자고요! "멍멍이 상권"이 3기 신도시의 새 희망이 될지도 모르잖아요!