부동산 당사자간 직거래: 글로벌 트렌드와 한국의 현황 및 시사점

부동산 당사자간 직거래는 중개인을 배제하고 구매자와 판매자가 직접 거래하는 방식으로, PropTech 발전과 비용 절감 수요로 주목받는다. 한국부동산연구원의 "부동산 정책 및 이슈 동향(25년 1분기)" 보고서를 바탕으로, 글로벌 트렌드, 한국 현황, 당근마켓을 통한 거래를 분석하고, 시사점을 도출한다. 

 

이밎: unsplash.com/

1. 글로벌 부동산 직거래 트렌드

PropTech의 발전은 글로벌 직거래 시장을 혁신하고 있다.

• 시장 규모: 글로벌 PropTech 시장은 2024년 365.5억 달러에서 2025년 401.9억 달러로, 2032년 883.7억 달러까지 CAGR 11.9%로 성장할 전망이다. 직거래는 이 시장의 핵심 동력이다.
• 기술 혁신:
  • 인공지능(AI): Zillow(미국)는 AI로 매물 추천과 가격 예측을 제공, 중개 의존도를 낮춘다.
  • 블록체인: 스마트 계약은 계약 투명성을 높여 중개인을 배제한다. 2024년 블록체인 기반 거래는 상업용 부동산의 15%를 차지.
  • 가상현실(VR): Rightmove(영국)는 VR 투어로 구매자가 물리적 방문 없이 매물을 확인하도록 지원. VR 시장은 2028년까지 CAGR 38.12% 성장 예상.
• 소비자 수요: 밀레니얼과 Z세대는 중개 수수료(평균 5~6%) 절감을 위해 직거래를 선호. 글로벌 디지털 서명 시장은 2024년 86.5억 달러에서 2033년 1930억 달러로 CAGR 41.2% 성장 전망.
• 지역별 동향: 미국은 MLS 데이터로 직거래 활성화, 유럽은 지속가능 주택 직거래 수요 증가, 아시아(중국 제외)는 도시화로 직거래 플랫폼 성장.

2. 한국의 부동산 직거래 현황

한국의 직거래는 전세시장, 지역별 수요, PropTech 플랫폼의 영향을 받는다.

• 시장 규모: 한국 PropTech 시장은 2023년 335.7억 달러에서 2032년 1330.5억 달러로 CAGR 15.8% 성장 예상. 직거래는 이 성장의 주요 부분을 차지한다.
• 전세시장: KRERI 보고서에 따르면, 2025년 7월 스트레스 DSR 시행으로 전세대출 규제가 강화된다. 직거래는 중개 수수료(0.5~0.9%) 절감을 위해 증가했으나, 전세 사기(2024년 피해액 약 1.2조 원)로 신뢰성 확보가 필요하다.
• 지역별 동향:
  • 서울: 2025년 4월 고가 아파트 직거래 비율 59%, 2022년(45%) 대비 증가. 강남구는 고가 매물 중심으로 직거래 활발.
  • 인천: 물류 허브화로 상업용 부동산 직거래 2024년 12% 증가.
  • 대구: 청년층 이탈로 직거래 비율 2024년 8% 감소.
• PropTech 플랫폼: 직방과 다방은 2000만 사용자 데이터를 활용해 매물 분석과 직거래를 지원. Urban Base는 620만 3D 도면(전국 아파트 70%)으로 VR 투어를 제공. 블록체인 계약(DABS)은 서울 상업용 부동산에서 시범 적용 중.
• 규제 환경: KRERI는 계약서 표준화와 전세대출 보증 요건 강화를 강조. 이는 직거래 신뢰성을 높이지만, 절차 복잡성으로 2024년 직거래 성장률 2% 둔화 예상.

3. 당근마켓을 통한 부동산 직거래

당근마켓은 한국의 대표 C2C 플랫폼으로, 부동산 직거래에서 독특한 위치를 차지한다.

• 시장 점유율: 2025년 월간 활성 사용자 1800만 명, 부동산 거래 관련 사용자 약 10%. 저가 임대와 소규모 상가 거래에 집중.
• 특징: 지역 기반 거래로, 원룸(월세 50만~100만 원)과 소규모 상가 임대 직거래가 주를 이룬다. 서울 동대문구 원룸은 평균 2~3일 내 계약 성사. 중개 수수료(평균 30~50만 원) 없음이 강점.
• 데이터: 2025년 1분기 당근마켓 부동산 거래는 저가 임대(65%), 상가(25%), 고가 주택(10%)으로 구성. 거래액은 약 5000억 원(추정). 직방(고가 주택 중심, 거래액 2조 원)에 비해 규모는 작다.
• 한계:
  • 사기 위험: 2024년 전세 사기 피해 20%가 직거래 관련. 계약서 미작성 비율 30%.
  • 정보 부족: 전문 중개인의 부재로 시세 정보 불균형 발생.
  • KRERI의 계약서 표준화 필요성과 연계, 당근마켓은 신원 인증 부재로 신뢰성 강화 필요.

4. 경제 및 사회적 맥락

2025년 한국은 경제 성장 둔화와 초고령사회 진입을 맞는다.

• 경제적 맥락: 금리 상승(2025년 기준금리 3.5% 전망)과 건설비용 증가(2024년 10% 상승)로 주택 공급이 지연된다. 직거래는 중개비 절감(평균 100~300만 원)으로 수요 증가.
• 사회적 맥락: 디지털 친화적 젊은 층(20~30대, 60% 이상)은 직거래 플랫폼 선호. 그러나 정보 비대칭은 저소득층의 거래 리스크를 높인다.
• 글로벌 비교: 미국은 MLS와 Zillow로 직거래 40% 점유, 유럽은 지속가능 주택 직거래 25% 증가. 한국은 직거래 비율 15~20%로 성장 잠재력 크다.

5. 시사점

글로벌 트렌드와 한국 현황은 직거래 활성화를 위한 다음 시사점을 제공한다.

• PropTech 강화: 당근마켓은 AI 매물 추천(예: Zillow, 90% 사용자 만족)과 블록체인 스마트 계약(거래 시간 50% 단축)을 도입해야 한다. VR 투어는 계약 전환율 20% 증가 효과.
• 소비자 보호: KRERI의 계약서 표준화(2025년 적용률 80% 목표)를 당근마켓에 확대. 신원 인증과 사기 방지 AI로 피해 30% 감소 가능.
• 지역별 전략:
  • 서울: 고가 아파트 직거래 규제 강화(세금 감시, 2025년 10% 증가).
  • 인천: 상업용 부동산 직거래 지원(물류 허브, 거래액 15% 성장 전망).
  • 대구: 저가 임대 직거래 촉진(청년층 유입, 5% 성장 목표).
• 시장 확대: 당근마켓은 저가 임대 외 고가 주택과 상업용 부동산으로 확장, 직방(시장 점유율 40%)과 경쟁해야 한다.

6. 정책 제언

• 플랫폼 규제: 당근마켓 등 C2C 플랫폼에 계약서 의무화(2024년 미작성 30%→2025년 10% 목표)와 신원 인증(사용자 80% 적용) 도입.
• 기술 지원: 정부는 AI·블록체인 개발에 보조금(2025년 1000억 원) 제공, 중소 플랫폼의 직거래 기술 도입 촉진.
• 소비자 교육: 직거래 리스크 교육 프로그램(지자체 주관, 연 50만 명 대상)으로 정보 비대칭 해소.
• 세제 혜택: 직거래 활성화를 위해 거래세 0.5% 감면(2024년 1.5%), 저가 임대 거래에 우선 적용.

7. 결론

부동산 직거래는 PropTech와 비용 절감 수요로 글로벌(시장 401.9억 달러, 2025년) 및 한국(15~20% 점유)에서 성장 중이다. 당근마켓은 저가 임대(65%)와 상가 거래(25%)에서 강점을 보이지만, 사기 위험(20%)과 정보 부족(30%)이 과제다. KRERI의 전세대출 규제와 계약서 표준화는 직거래 신뢰성을 높일 수 있다. AI, 블록체인, VR 도입과 지역별 전략으로 당근마켓은 시장 점유율(10%→20% 목표)을 확대할 수 있다. 2025년 초고령사회를 앞두고, 직거래는 부동산 시장의 효율성과 접근성을 높이는 핵심 동력이 될 것이다.