미국 경제학자들, Fannie Mae와 Freddie Mac 민영화의 장단점에 대해 의견 제시

기사 제목:  Economists Weigh In on the Pros and Cons of Privatizing Fannie Mae and Freddie Mac
저자: Beth Mattson-Teig
출처: Urban Land Magazine
게시일: 2025년 6월 11일
URL: urbanland.uli.org

ULI의 ' Economists Weigh In on the Pros and Cons of Privatizing Fannie Mae and Freddie Mac '

1. 개요

• 배경: 도널드 트럼프 대통령은 2008년 주택 시장 붕괴 이후 정부의 관리 감독(Conservatorship) 하에 있는 Fannie Mae와 Freddie Mac을 민영화하고, 대출에 대한 주요 정부 보증을 유지하면서 두 기관을 상장하는 계획을 추진 중이라고 밝혔다.
• 역할: 두 기관은 미국 주택 시장에 중요한 유동성을 제공한다.
  • 2024년 Fannie Mae는 3,810억 달러를 제공하여 약 140만 가구의 주택 구매, 재융자, 임대 유닛 자금 조달을 지원했다.
  • Freddie Mac은 4,110억 달러를 제공하여 160만 가구의 주택 구매, 재융자, 임대를 지원했다.

2. 주요 내용: 민영화의 장단점

전문가 의견을 통해 단독 주택(Single-Family) 및 공동 주택(Multifamily) 시장에 대한 Fannie Mae와 Freddie Mac 민영화의 장단점을 정리했다.

 

장점 (Pros):

1. 정부 재정 부담 완화 (Brian Bailey, Trimont):
   • 민영화를 통해 정부는 수익을 창출하고 재정 부담을 줄일 수 있다.
   • 민간 기업처럼 운영되면 혁신이 촉진되어 자금 조달 비용이 낮아질 가능성이 있다. 이는 주거 및 다가구 시장의 affordability 문제를 완화할 수 있다.
2. 유동성 및 시장 안정성 유지 (Jamie Woodwell, Mortgage Bankers Association):
   • 신중하고 계획적인 민영화는 의회의 명시적 모기지 담보부 증권(MBS) 보증을 통해 단독 및 다가구 모기지의 유동성과 시장 안정성을 유지할 수 있다.
   • 민간 자본이 정부보다 먼저 위험을 부담하게 되어 납세자를 보호한다.
   • Fannie와 Freddie가 연례 주택 목표 및 규제 요구를 통해 affordability에 계속 초점을 맞출 수 있다.
   • 정부 정책 변화에 따른 변동성을 줄이고, 비즈니스 중심의 운영을 가능하게 한다.
3. 주거 시장 안정성 (Sam Chandan, NYU Stern School):
   • Fannie와 Freddie는 단독 주택 시장에서 30년 고정 모기지를 통해 다양한 소득 수준의 주택 소유 기회를 지원하고, 다가구 시장에서 저렴한 임대 주택 자금 조달에 기여한다.
   • 체계적인 전환은 리스크 프리미엄 상승을 방지하여 차입자(특히 저렴한 주택 개발)에 부정적인 영향을 최소화한다.
4. 민간 경쟁 촉진 (Christopher Thornberg, Beacon Economics):
   • 민영화는 민간 대출 시스템의 혁신을 촉진하여 효율성을 높일 수 있다.
   • 민간 대출은 GSE 대출과 경쟁하며, 예를 들어 민간 시장의 점보 모기지(Jumbo Mortgage) 금리가 GSE 대출보다 약간 높은 수준에서 운영되고 있다.

단점 (Cons):

1. 비용 증가 가능성 (Brian Bailey, Trimont):
   • 현재 Fannie와 Freddie는 정부의 암묵적 보증으로 인해 자금 조달 비용을 낮추고 있으며, 이는 소비자에게 비용 절감으로 이어진다. 민영화로 보증 구조가 변경되면 자금 조달 비용이 상승하여 소비자에게 전가될 수 있다.
   • 과거 정부 개입 이전에는 주택 구매 시 40~50%의 계약금을 요구하는 등 자금 조달이 비효율적이고 유동성이 부족했다.
2. 시장 안정성과 유동성 위험 (Jamie Woodwell, Mortgage Bankers Association):
   • 적절한 보호 조치 없이 민영화가 이루어질 경우, 2차 모기지 시장의 안정성과 유동성이 손상될 수 있다.
   • 주택 소유 및 임대 주택 지원 기능이 약화될 위험이 있다.
3. 불확실성과 복잡성 (Brian Bailey, Trimont):
   • 민영화 구조(예: IPO 또는 정부가 일부 지분을 유지)는 아직 불확실하며, 두 기관의 거대한 규모와 수조 달러의 유동성 제공 역할로 인해 복잡성이 증가한다.
   • 경제와 인구가 불확실성에 민감한 시기에 리스크가 커질 수 있다.
4. 모기지 비용 및 가용성 (Christopher Thornberg, Beacon Economics):
   • 민영화로 정부의 암묵적 보증이 사라지면 투자자의 리스크가 증가하여 모기지 금리가 상승할 수 있다. 상승 폭은 불확실하나, 민간 시장의 점보 모기지 금리가 약간 높은 점을 참고할 수 있다.
   • 1930년대 은행 붕괴 및 1970년대 Freddie Mac 설립 배경을 보면, 민간 시장만으로는 주택 자금 조달이 부족할 수 있다.
   • 연방준비제도(Fed)의 부적절한 대응(1930년대 과소 대응, 2020년대 과다 대응)으로 인해 Fannie와 Freddie와 같은 기관이 경제 주기에서 안정화 역할을 했다.

기타 고려사항:

• 역사적 맥락 (Christopher Thornberg):
  • Fannie와 Freddie는 2003~2007년 주택 버블에서 문제의 일부였으며, 2008년 구제금융이 필요했다. 그러나 이후 안정화 역할로 주택 시장 회복을 도왔으며, 구제금융 비용은 회복된 수익으로 상환되었다.
  • 이들은 경제 주기에서 자연스러운 안정화 장치로 기능하며, 민영화 후에도 민간 대출 시스템과 함께 운영되어야 한다.
• 재정적 영향 (Sam Chandan):
  • 민영화는 연방 예산에 영향을 미칠 수 있다. Treasury의 우선주 처리 및 GSE의 자산/부채가 연방 예산에서 어떻게 처리되는지에 따라 달라진다.
  • 민영화 후에도 주거 affordability, 시스템 회복력, 모든 경제 주기에서 자본 접근성을 유지하는 것이 우선순위다.

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시사점 정리

1. 유동성과 안정성 유지의 중요성:
   • Fannie와 Freddie는 미국 모기지 시장의 약 70%를 지원하며, 단독 및 다가구 주택 시장의 유동성과 안정성을 보장한다. 민영화는 이 기능을 손상시키지 않도록 신중히 설계되어야 한다. 명시적 정부 보증과 체계적인 전환은 리스크 프리미엄 상승과 소비자 비용 증가를 방지하는 데 필수적이다.
2. 소비자 비용과 affordability:
   • 민영화로 암묵적 정부 보증이 약화되면 모기지 금리가 상승할 가능성이 있으며, 이는 특히 저소득층 및 첫 주택 구매자에게 부담이 될 수 있다. 다가구 시장에서는 저렴한 임대 주택 공급에 영향을 미쳐 개발 파이프라인을 불안정하게 할 수 있다.
3. 민간 혁신과 경쟁:
   • 민영화는 민간 대출 시스템의 혁신과 경쟁을 촉진할 수 있다. 그러나 과거 2008년 금융위기에서 민간 시장의 느슨한 대출 기준이 위기를 초래한 점을 고려할 때, 적절한 규제와 감독이 필요하다.
4. 경제 주기에서의 안정화 역할:
   • Fannie와 Freddie는 경제 위기(예: 1930년대, 2008년, COVID-19 팬데믹)에서 주택 시장 안정화에 기여했다. 민영화 후에도 유사한 위기에서 자금 조달 가용성을 보장할 수 있는 메커니즘이 필요하다.
5. 정책적 복잡성과 신중함:
   • 민영화는 단순한 행정적 결정이 아니라 의회, 재무부, FHFA, 민간 투자자 등 여러 이해관계자의 협력이 필요한 복잡한 과정이다. 무리한 민영화는 시장 불확실성을 초래할 수 있다.
   • 현재 시스템이 비교적 잘 작동하고 있으므로, 민영화의 필요성과 구조를 신중히 검토해야 한다.

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한국에 주는 시사점 (간단 정리)

1. 정부 보증과 시장 안정성:
   • Fannie와 Freddie의 민영화 논의는 정부 보증이 모기지 시장 안정성에 미치는 중요성을 보여준다. 한국도 주택금융공사(HF)나 주택도시보증공사(HUG)와 같은 공공기관의 보증 역할을 강화해 주택 시장 유동성을 유지하고 소비자 비용 부담을 줄이는 방안을 고려해야 한다.
2. 민영화와 비용 증가 리스크:
   • 민영화로 정부 보증이 약화되면 모기지 금리가 상승할 수 있다. 한국은 공공 주택금융의 민간 전환 시 소비자(특히 저소득층)에게 전가될 비용 증가를 방지하기 위한 규제와 지원책을 마련해야 한다.
3. 경제 주기 대응:
   • Fannie와 Freddie는 경제 위기 시 시장 안정화에 기여했다. 한국도 금융위기나 부동산 시장 침체에 대비해 공공 주택금융기관이 안정화 장치로 기능할 수 있도록 제도적 기반을 강화해야 한다.
4. 민간 경쟁과 혁신:
   • 민영화는 민간의 혁신과 경쟁을 촉진할 수 있다. 한국은 민간 금융기관과 공공기관 간 협력을 통해 주택금융의 효율성을 높이고, 디지털 모기지 플랫폼 등 기술 혁신을 장려해야 한다.
5. 신중한 정책 설계:
   • 민영화의 복잡성과 불확실성은 신중한 접근을 요구한다. 한국도 주택금융 체계 개편 시 이해관계자 협의, 리스크 평가, 단계적 실행을 통해 시장 충격을 최소화해야 한다.

추가 정보

• 인용 출처:
   
• 참고: 기사에서 언급된 전문가들의 소속은 다음과 같다:
  • Brian Bailey: Trimont, Federal Reserve Bank of Atlanta
  • Jamie Woodwell: Mortgage Bankers Association
  • Sam Chandan: NYU Stern School of Business
  • Christopher Thornberg: Beacon Economics