베트남 부동산 시장 전망: 관세 불확실성 속에서도 낙관론 유지

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본 내용은 PropertyGuru Property Report Magazine (Issue No. 190, issuu 및 Magzter)에 게재된 기사를 기반으로 재구성하였으며, 추가적인 데이터와 분석을 통해 보다 충실히 정리하였습니다. 원문은 베트남 부동산 시장의 최신 동향과 미국의 잠재적 관세 정책이 미칠 영향을 다루고 있으며, CBRE, Savills, JLL, Knight Frank 등의 데이터를 인용하였습니다.

베트남의 부동산 시장은 단기적인 불확실성에 직면해 있지만, 장기적인 펀더멘털에 의해 여전히 지지되고 있다. lemaret pierrick/Shutterstock 자료: https://www.asiarealestatesummit.com/vietnam-real-estate-outlook-remains-strong-amid-tariff-uncertainty/

본문 내용

1. 베트남 부동산 시장의 현재: 뜨거운 성장과 새로운 도전

베트남 부동산 시장은 2024년 눈부신 성장을 기록하며 2025년에도 그 여세를 몰아가는 중이다. 특히 수도 하노이에서는 2024년 신규 콘도 공급이 전년 대비 3배 증가해 약 4만 유닛에 달했고, 이 중 70% 이상이 판매되었다. 평균 가격은 24% 상승했으며, 2025년 1분기에도 전 분기 대비 5% 추가 상승했다는 Savills의 데이터가 이를 뒷받침한다. 반면, 경제 중심지 호치민시는 신규 프로젝트가 상대적으로 적어 주택 공급이 제한적이었고, 고가 토지 거래는 2023년 대비 50% 감소했다. 하지만 호치민시의 첫 지하철 노선 개통과 같은 인프라 개발이 시장 활성화를 이끌 전망이다.

이런 뜨거운 시장 분위기 속에서 빈홈스(Vinhomes)의 원더 시티(Wonder City) 프로젝트는 하노이 서부 외곽에서 큰 화제를 모았다. "도심에서 차로 15분, 고속도로 완공 시 더 빠르게!"를 내세운 이 프로젝트는 고급 저층 아파트와 정원으로 둘러싸인 환경을 반값에 제공하며, 3월 초 론칭 후 4일 만에 1단계 유닛의 90%가 팔렸다. DNSE 증권은 프로젝트 주변의 임대료가 론칭 전부터 급등했다고 전하며, "이 열기는 베트남 부동산 시장의 뜨거움을 보여준다"고 투자자들에게 강조했다. 빈홈스 주가도 4월 중순까지 13% 상승하며 호치민 증시(HCMC 시장 지수 8% 하락)와 대조적인 행보를 보였다.

하지만 이 화려한 성장 뒤에는 그림자가 드리워졌다. 4월 2일, 도널드 트럼프 미국 대통령이 베트남 수출품에 46%의 관세를 부과하겠다고 발표하며 시장에 충격을 던졌다. 이후 90일간 대부분 국가에 대한 관세 정책을 유예했지만, 베트남은 여전히 10% 임시 관세 대상에 포함되었고, 7월에는 46% 관세가 적용될 가능성이 남아있다. 베트남의 대미 수출은 전체 수출의 30%에 달해, 이는 중국(15%)의 두 배 수준이다. 관세가 현실화되면 경제 전반에 심각한 타격이 예상되며, 부동산 시장도 "일단 관망" 모드로 전환했다.

2. 경제적 배경: 강력한 성장과 불확실성의 공존

베트남은 2024년 7% 이상의 GDP 성장률을 기록하며 ASEAN 지역에서 가장 역동적인 경제로 떠올랐다. 이는 필리핀을 제치고 ASEAN 4위 경제 대국(인도네시아, 싱가포르, 태국에 이어)으로 올라선 결과다. 태국은 3% 미만의 저성장으로 주춤한 반면, 베트남은 2030년대 초반 태국을 추월할 가능성이 크다. 2025년에는 정부가 8% 이상, 일부 지역은 13% 이상의 성장 목표를 세웠지만, 세계은행은 보다 보수적인 6.8%를 전망하며 "관세 불확실성에 대비한 재정 여력 활용"을 주문했다.

부동산 시장의 장기적 전망은 여전히 밝다. 베트남은 젊은 인구(1억 명 이상), 안정된 정치 환경, 그리고 지속적인 경제 성장으로 매력적인 투자처로 꼽힌다. 특히 중산층(인구의 30%, 약 3천만 명)이 빠르게 확대되며 주택 수요를 견인하고 있다. 또한, 자산 3천만 달러 이상의 초고액 자산가(UHNWI)는 2023~2028년 사이 30% 증가할 것으로 예상되며, 이는 말레이시아 다음으로 ASEAN 내에서 두 번째로 빠른 성장률이다. 이들은 호치민 디스트릭트 1의 JW 메리어트 그랜드 마리나 사이공 같은 초호화 주거 프로젝트(평당 1.4만~2만 달러)를 타겟으로 삼는다.

3. 도전 과제: 관세와 주거 부담

가장 큰 위협은 미국의 관세 정책이다. Knight Frank Vietnam의 알렉스 크레인 매니징 디렉터는 "현재 부동산 시장은 대부분 '기다리며 보기' 상태"라며, 대규모 거래와 자본 지출이 보류되고 있다고 밝혔다. 관세가 공급망, 상업 및 주거용 임대·판매 전망, 그리고 중앙은행의 통화 정책에 미칠 영향은 여전히 불확실하다. 다만, 달러 약세로 베트남 동(VND)이 단기적으로 안정세를 보이고 있고, 금리 인하 가능성이 모기지 부담을 줄이며 주택 시장을 지탱할 가능성이 있다.

또 다른 도전은 주거 부담 문제다. 하노이와 호치민의 집값은 소득 증가를 훨씬 앞질러, 2023년 하노이 아파트 평균 가격은 58%나 뛰었다. Savills는 2025년 1분기 보고서에서 "베트남의 저렴한 주택은 점점 손이 닿기 어려워지고 있다"고 경고하며, 하노이와 호치민 외의 2차 도시들이 대안이 될 수 있다고 제안했다. 하노이의 아파트 가격은 2024년 3분기 호치민을 처음으로 추월했으며, 이는 원더 시티 같은 외곽 프로젝트가 중산층에게 매력적으로 다가가는 이유다.

4. 시사점: 기회와 대비의 균형

• 장기 낙관, 단기 신중: 베트남의 인구 구조, 정치 안정, 경제 성장률은 부동산 시장의 강력한 기반이다. 하지만 관세 불확실성으로 인해 투자자들은 신중한 접근이 필요하다. 대규모 투자나 개발 프로젝트는 관세 정책의 최종 결과가 나올 때까지 리스크 평가를 강화해야 한다.
• 저렴한 주택 공급 시급: 중산층의 주거 부담이 커지면서 정부와 민간 개발업체는 하노이, 호치민 외곽이나 2차 도시에 저렴한 주택 공급을 늘려야 한다. 원더 시티 같은 모델은 성공 사례로, 유사한 프로젝트의 확산이 필요하다.
• 초호화 시장의 기회: 초고액 자산가의 증가는 초호화 주거 수요를 견인한다. 이들은 관세 영향을 덜 받는 계층으로, 개발업체는 이 틈새 시장을 적극 공략할 수 있다.
• 정부의 역할 강화: 관세 충격을 완화하려면 수출 다변화, 내수 진작, 금리 인하 같은 정책이 필요하다. 중앙은행은 통화 안정과 모기지 지원을 통해 부동산 시장의 연착륙을 유도해야 한다.

결론

베트남 부동산 시장은 관세라는 "갑작스러운 퀴즈"에 살짝 당황했지만, 튼튼한 경제 체력과 중산층·부유층의 수요로 여전히 밝은 전망을 유지한다. 하노이와 호치민의 집값 폭등은 서민들에게는 "웃픈 현실"이지만, 외곽 개발과 인프라 확충은 새로운 기회를 열고 있다. 정부와 기업이 관세 리스크를 슬기롭게 관리하고, 저렴한 주택 공급에 힘쓴다면, 베트남은 2020년대 말 상위 중소득 국가로 도약하며 부동산 시장의 "성공 스토리"를 이어갈 것이다. Savills 하노이의 매튜 파월 디렉터의 말처럼, "매크로 환경이 안정적이라면, 시장은 휘청여도 절대 무너지지 않을 것"이다.