미국 조닝 제도의 역사적 문제와 현대적 개혁 방향: 쉽게 풀어서 정리

자료 ULI : "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"

자료: ULI 리포트. Reshaping the City-Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future

 

미국 도시의 도전 과제
미국 도시들은 지금 집값 폭등, 동네 간 빈부격차, 기후 변화 대응 같은 복잡한 문제를 안고 있어요. "집값이 하늘을 찔러!"라며 한숨 쉬는 주민들, "홍수 나고 더워서 못 살겠어!"라며 걱정하는 사람들, 그리고 "걸어서 장 보러 가고 싶고, 공원에서 산책하고 싶어!"라는 요구가 커지고 있죠. 이런 문제를 해결하려면 조닝(용도지역제도)을 새롭게 손봐야 한다는 게 이 리포트의 핵심 메시지예요.

현재 조닝의 문제점
지금 조닝 규정은 오히려 문제를 키우고 있어요. 차 중심으로 설계된 동네 때문에 교통 체증은 더 심해지고, 공기는 더 탁해지고, 집값은 더 오르고, 걸어다니기도 불편해졌죠. "집 앞에 버스 정류장 하나 없어서 맨날 차 타야 해!" 이런 상황이 된 거예요. 게다가 건강, 공평성, 환경을 위한 프로젝트를 추진하려 해도 구식 규정 때문에 "이건 안 돼!"라거나 시간이 너무 오래 걸리고 돈도 많이 들게 돼요.

조닝 개혁의 필요성
조닝을 업데이트하면 이런 문제를 해결할 수 있어요. 주민들이 원하는 "살기 좋은 동네"를 만들기 위해 공공과 민간이 함께 투자할 수 있는 기반을 마련할 수 있죠. 예를 들어, "우리 동네에 공원도 생기고, 집값도 좀 내려가고, 걸어다니기 편해졌으면!" 같은 목표를 세우고 정책을 바꾸는 거예요. 이렇게 하면 더 지속 가능하고, 기후 변화에도 강한 동네를 만들 수 있어요.

 

미국 조닝의 기원과 문제: 코믹하게 풀어보기

조닝의 시작
100년 전 미국 도시들이 조닝을 처음 도입했을 때 목표는 "공중 보건과 안전 지키자!"였어요. 예를 들어, "공장 옆에 집 짓지 말자, 연기 때문에 숨 못 쉬잖아!"라거나 "건물 너무 높게 짓지 마, 햇빛 좀 보게!" 같은 규정을 만들었죠. 이건 참 좋은 의도였어요.

문제가 커지다
하지만 조닝이 점점 이상한 방향으로 흘러갔어요. 백인 중산층을 위한 "단독주택 동네 천국"을 만들겠다면서 유색인종과 저소득층을 차별하는 도구로 쓰였죠. 1917년 대법원이 "인종별로 동네 나누는 거 안 돼!"(뷰캐넌 對 워리 판결)라고 했지만, 사람들은 "그럼 간접적으로 나누자!" 하면서 최소 부지 크기, 공동주택 금지 같은 규정을 만들었어요. 1926년 Euclid 對 Ambler 판결에서는 "공동주택은 단독주택 동네 망치는 기생충이야!"라며 단독주택만 장려하는 조닝을 지지했죠.

결과는?
이런 조닝 때문에 동네가 "백인 동네", "가난한 동네"로 나뉘었고, 가난한 동네는 오염된 땅, 홍수 위험 같은 환경 문제에 더 노출됐어요. "우리 동네는 공기 맑고 공원 많아!" vs "우리 동네는 공장 옆이라 숨 못 쉬어!" 이런 불평등이 생긴 거예요. 게다가 단독주택 위주로 설계하다 보니 차 없으면 불편한 동네가 많아졌고, 비만, 당뇨병 같은 건강 문제도 늘어났죠.

현재 모습
지금 미국 주요 도시의 약 75% 토지가 단독주택만 허용돼요. 이런 동네는 온실가스 배출도 많아요. 예를 들어, 단독주택은 가구당 연간 21톤의 탄소를 배출하지만, 복합용도 공동주택은 10톤밖에 안 돼요. 게다가 공동주택 짓는 데는 공청회 같은 복잡한 절차가 필요하지만, 단독주택은 "바로 짓자!" 하면서 허가가 쉽게 나와요. 코네티컷주만 봐도, 단독주택은 0.3%만 공청회 거치는데, 4가구 이상 공동주택은 94.6%가 공청회를 거쳐야 해요. "집값 더 오르겠네!" 하며 한숨 쉬는 상황이죠.

 

인종 차별과 조닝의 역사: 코믹하게 풀어보기

차별의 시작
미국은 100년 넘게 조닝과 레드라이닝(1934년 연방 주택국 정책)으로 주거 분리를 했어요. 레드라이닝은 흑인 동네에 모기지 보험을 안 줘서 "너희는 집 못 사!" 하는 정책이었죠. "백인은 집 사서 부자 되고, 우리는 계속 가난해!" 이런 불평등이 커졌어요. 흑인들은 "원하는 동네에서 살 권리", "아이 교육받을 권리", "부 쌓을 기회"를 빼앗겼어요.

영향은?
이런 정책 때문에 흑인 동네는 폭염, 오염, 홍수 같은 환경 위험에 더 노출됐어요. "우리 동네는 더워서 녹아버릴 것 같아!"라거나 "홍수 나서 집 떠내려가!" 같은 일이 많아졌죠. 아이들 미래도 더 어려워지고, 부의 격차도 점점 벌어졌어요.

 

조닝 기본 개념과 문제: 코믹하게 풀어보기

조닝이란?
조닝은 지방 정부가 "이 땅은 뭐에 쓸 거야?" 하고 규제하는 제도예요. 미국은 주로 유클리드 조닝(그리스 수학자 이름에서 따옴)을 쓰는데, "주거는 여기, 상업은 저기!" 하면서 용도를 나눠요. 처음엔 건강과 안전을 위해 시작했지만, 점점 사람과 용도를 너무 엄격하게 분리하면서 문제가 생겼어요.

조닝의 특징

• 용도 분리: "집 옆에 공장 짓지 마, 연기 때문에 숨 못 쉬잖아!"
• 건물 형태 규제: 높이, 층수, 도로와의 거리 같은 기준 정하기.
• 부지 크기와 배치: "건물 이렇게 짓고, 나머지는 마당으로!"
• 지역 비전 반영: 종합 계획에 맞춰 동네 설계.

문제점

• 변경과 재량 승인: 조닝 규정에 안 맞으면 "변경" 신청해야 해요. 예를 들어, "조금 더 높게 짓고 싶어요!" 하면 심사받아야 하죠. 근데 이 과정이 너무 복잡하고 시간 오래 걸려요.
• 재량 검토 이유: 환경적으로 민감한 지역, 역사적 자원 관련 프로젝트 같은 경우 심사가 더 까다로워요. "이 동네 옛날 건물 많아서 조심해야 해!" 이런 식이죠.

결과: 규정이 너무 구식이라 시장 수요나 주민 필요를 못 따라가요. 예를 들어, "공동주택 짓고 싶다!" 해도 "안 돼, 단독주택만 가능!" 하면서 개발이 막히죠.

 

조닝 업데이트를 위한 도구: 코믹하게 풀어보기

새로운 방식

• 형태 기반 코드: 용도 대신 건물 모양 중심으로 규제. "동네 예쁘게 만들자! 건물 디자인 신경 써!"
• 추가적 조닝(오버레이): 특정 지역에 특별 규정 추가. "여긴 대중교통 중심 개발(TOD) 구역, 고밀도 건물 짓자!"
• 조닝 인센티브: "공원 만들면 세금 깎아줄게!" 하면서 좋은 개발 유도.
• 제한과 금지: 보행자 많은 지역에서 "드라이브 스루 레스토랑? 안 돼!" 같은 규제.

건축법과의 관계

• 조닝은 "뭐 지을까?" 규제, 건축법은 "어떻게 지을까?" 규제예요. 예를 들어, 화재 안전, 전기 기준 같은 거요.
• 문제는 건축법도 구식이라 혁신을 막아요. "목조 건물 3층 이상 안 돼!" 같은 규정 때문에 비용 올라가고 주택 공급 줄어들죠.

2022년 바이든 정부는 "건축법 선진화 이니셔티브"로 최신 기준 도입해서 기후 변화 대응하려고 해요. "허리케인, 홍수 막자!" 이런 목표예요.

조닝 개혁의 어려움과 사례: 코믹하게 풀어보기

왜 어려울까?
조닝 바꾸는 건 쉽지 않아요. 주민들이 "우리 동네 밀도 높아지면 망해!" 하며 반대하죠. "교통 더 막히고, 주차도 힘들어질 거야!" 같은 걱정 때문에요. 목소리 큰 사람들은 보통 반대파예요. "우리 동네 조용한데 왜 바꿔!" 이런 식이죠.

사례

• 몽고메리 카운티(메릴랜드주): 2022년 'Thrive Montgomery 2050' 계획으로 고밀도 주거, 대중교통 중심 개발 추진했지만, 주민들이 "집값 오르고 교통 막힐 거야!" 하며 반대했어요. "우리 동네 조용한데 왜 아파트 짓냐고!"
• 미니애폴리스: 단독주택 구역 없애는 계획 추진했지만, 환경 단체가 "환경 영향 평가 안 했잖아!" 하며 소송 걸어서 중단됐어요. "환경 망가질 거야!"

오리건주: 산불 위험 지도 만들었는데, 주민들이 "규제 많아지면 돈 더 내야 해!" 하며 반발했죠. "산불 걱정은 알겠는데, 우리 돈은 누가 내줘?"

 

우선순위 조정과 변화의 장벽: 코믹하게 풀어보기

충돌하는 우선순위
주민들마다 원하는 게 달라요. 2021년 조사에서 78%는 "환경 생각하는 주택 좋아!" 했지만, 또 다른 조사에서 60%는 "큰 집, 멀리 떨어진 동네가 더 좋아!" 했어요. "걸어다니기 편한 동네 vs 넓은 집" 이런 갈등이 조닝 개혁을 어렵게 해요. "공원 많은 동네 좋아!" vs "나는 큰 집이 좋아!" 이런 식이죠.

변화의 장벽

• 주민 반대: "우리 동네 망가진다!" 하며 밀도 높은 개발 반대. "아파트 짓지 마, 동네 조용해야 해!"
• 정치적 위험: "조닝 바꿨다가 표 잃으면 어쩌지?" 하며 망설이는 지도자들. "주민들 화나면 나 낙선이야!"

현상 유지 선호: "지금도 괜찮은데 뭐 하러 바꿔?" 이런 태도. "지금 동네 괜찮은데 그냥 두자!"

 

한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기

한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 쭉쭉 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등이 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고 있어요. 걸어다니기 불편한 동네도 많아서 "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 이런 불만도 많아요.

시사점

1. 공평한 동네 만들기: 한국도 조닝 바꿔서 공원, 대중교통 접근성을 골고루 나눠야 해요. "우리 동네에도 공원 쾅! 버스 정류장 쾅!" 이런 식으로 불평등 줄이자고요.
2. 환경과 건강 챙기기: "여름엔 에어컨 빵빵, 겨울엔 보일러 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞죠. 미국처럼 에너지 효율 기준 도입해서 "우리 아파트, 에너지 효율 갑!" 자랑할 수 있게 해보면 어떨까요?
3. 회복력 키우기: "비 오면 지하철역 물바다야!" 이런 상황 줄이려면 투수성 포장 늘리고, 나무 심는 조닝 규정을 만들어야 해요. "나무 심으면 더위도 줄고, 동네도 예뻐지네!" 하면서 웃을 수 있죠.
4. 보행성 높이기: "차 없으면 불편해!" 이런 동네 많아요. 대중교통 근처에 집 더 짓고, 걸어다니기 편한 길 만들기! "차 안 타도 동네 한 바퀴 쌩쌩!" 이런 동네가 되겠죠.

코믹한 제안
한국도 조닝 업데이트하면서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. 예를 들어, "동네에 나무 100그루 심으면 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티도 열자!" 하거나, "아파트 옥상에 커뮤니티 정원 만들면 주민 바베큐 파티 지원금 드림!" 이런 식으로 재미있게 정책 만들면, "우리 동네 최고야!" 하면서 다들 웃으며 참여할 거예요.

 

결론

미국의 조닝 역사와 현대적 개혁은 한국에 큰 교훈을 줍니다. 낡은 용도지역제도를 바꿔서 공평하고, 환경 친화적이며, 살기 좋은 도시를 만들어야 해요. 주민, 개발자, 정부가 함께 "우리 동네 이렇게 바꾸면 더 웃음꽃 피겠네!" 하며 협력하면, 더 행복한 한국이 될 거예요!