ULI의 미국 부동산 시장 전망: 단기적 장애물에도 불구하고 긍정적

미국 상업용 부동산 업계는 2025년 단기적인 변동성과 느린 성장의 파도를 타고, 2026년과 2027년에 개선된 모습을 기대하고 있다. ULI 부동산 경제 전망 토론(2025년 5월 15일자)은 긍정적인 전망을 제시하지만, GDP와 고용 성장에 대한 기대치는 급격히 낮아졌다. 

 

이미지: 연합뉴스https://www.yna.co.kr/view/GYH20250417000500044

 

2025년 미국 상업용 부동산 및 금리 전망 (간단 정리)

경제 상황: 2025년 미국 경제는 높은 금리, 16% 관세, 노동력 부족으로 성장세가 둔화됩니다. GDP 성장률은 2024년 2.1%에서 1.3%로 하락하고, 인플레이션(핵심 PCE)은 2.8%로 연준의 2% 목표를 상회합니다.

금리 전망:

• 연방기금금리: 연준은 인플레이션과 관세 영향을 고려해 2025년 중반까지 4.25%~4.50%를 유지할 가능성이 높습니다. 일부 전망(예: Morningstar)은 연말까지 0.5%포인트 인하(3.75%~4.00%)를 예측합니다. 
• 영향: 높은 금리로 상업용 대출 금리가 6.0%~7.5%에 달해 부동산 개발과 투자를 억제, 특히 오피스와 산업용 부동산에 타격.

상업용 부동산:

• 시장 현황: 높은 금리, 관세, 노동력 부족(고령화 및 이민 감소)으로 시장이 불안정합니다. 거래량은 2024년 4,370억 달러에서 2025년 4,690억 달러로 회복 중이나, 매물 부족으로 자본화율이 6.5%~7.0%로 높습니다.
• 주요 섹터:
  • 시니어 주택: 고령화로 수요가 강해 임대료 성장률 4.5%(2025년), 수익률 5.0%(2025년)~8.0%(2027년).
  • 소매: 신규 건설 감소로 임대료 3.8%, 수익률 5.0%~6.5%.
  • 임대 주거: 주택 구매 어려움으로 수요 증가, 임대료 4.0%, 수익률 5.5%.
  • 오피스: 원격 근무와 높은 비용으로 약세. 초고급 오피스만 수익률 5.0%, 일반은 4.0%.
  • 산업용: 물류 수요는 강하지만 금리로 개발 지연, 수익률 5.5%.
• 도전 과제: 관세로 건설 비용 상승, 노동력 부족으로 임금과 임대료 증가. 오피스 재융자는 높은 금리로 어려움.
• 전략: 현금 흐름이 안정적인 시니어 주택, 소매에 집중. 2027년 금리 인하(3.0% 예상) 대비 장기 투자.

고용 및 인구: 일자리 창출은 2024년 200만 개에서 2025~2026년 100만 개로 감소, 2027년 145만 개로 반등. 실업률은 4.5%~4.7%로 안정적이나, 고령화와 이민 감소(2024년 300만 명→급감 예상)로 노동력 부족이 임대료와 건설 비용을 밀어 올립니다.

미국 금리 변화가 한국 금리 및 부동산 시장에 미치는 영향

배경: 미국 금리는 트럼프 관세 정책이 완화가 되면 연준 금리는 하향 조정이 전망됩니다. 한국은 미국과의 무역 및 자본 흐름 연계로 금리 정책이 영향을 받습니다. 한국은행은 인플레이션, 수출, 부동산 안정성을 고려해 기준금리를 조정합니다.

• 2025년 전망: 만약 트럼프 관세정책의 완화가 없다면, 미국 연준 금리는 4.25~4.50%로 유지될 가능성이 높습니다. 그리되면, 한국은 수출과 물가 안정을 위해 기준금리를 2.75%로 동결하거나 소폭 인하할 가능성이 높습니다. 대출 금리는 4.5%~6.0% 수준.

미국 vs. 한국: 금리와 부동산 시장 대비표(트럼프 관세정책 완화가 없다는 전제) 

구분	미국 (2025년 전망)	한국 (미국 금리 변화에 따른 2025년 전망)
금리	연방기금금리: 4.25%~4.50% (중반 유지, 연말 3.75% 가능) 대출 금리: 6.0%~7.5% 인플레이션 2.8%, 관세로 상방 리스크	기준금리: 2.75% (2025년 동결 또는 소폭 인하) 대출 금리: 4.5%~6.0% 미국 금리 동결 시 완화적 정책 유지
금리 영향	높은 금리로 개발 및 투자 위축 오피스, 산업용 부동산 재융자 부담 자산 가치 상승 제한, 저수익 자산 하락 리스크	미국 금리 동결 시 자본 유출 제한, 대출 부담 완화 미국 금리 상승 시 자본 유출, 환율 불안으로 금리 인상 가능, 부동산 대출 비용 증가
부동산 시장	거래량: 4,690억 달러 (느린 회복) 자본화율: 6.5%~7.0% (매물 부족) 시니어 주택, 소매 강세 오피스 약세, 산업용 물류로 버팀	거래량: 아파트 중심 회복, 상업용은 수도권 중심 자본화율: 5.5%~6.5% (수도권 낮음) 아파트, 물류 창고 강세 지방 오피스, 소매 약세
주요 섹터	시니어 주택: 임대료 4.5%, 수익률 5.0%~8.0% 소매: 임대료 3.8%, 수익률 5.0%~6.5% 오피스: 초고급 5.0%, 일반 4.0%	아파트: 임대료 3.5%~4.0%, 수익률 4.5%~5.5% 물류 창고: 수익률 5.0%~6.0% 오피스: 수도권 A급 5.0%, 지방 3.5%~4.0%
리스크	관세 16%, 노동력 부족, 오피스 가치 하락 인플레이션으로 금리 인상 가능성	미국 금리 상승 시 자본 유출, 환율 불안 부동산 PF 부실, 지방 상업용 침체 고령화로 주거 수요 변화
전략	시니어 주택, 소매 투자 2027년 금리 인하(3.0%) 대비 초고급 오피스, 물류 포트폴리오	수도권 아파트, 물류 창고 투자 PF 리스크 관리 고령화 대비 시니어 주택 개발

추가 설명

• 미국: 2025년은 금리(4.25%~4.50%), 관세, 노동력 부족으로 부동산 시장이 조심스럽습니다. 시니어 주택과 소매는 안정적이며, 오피스는 초고급만 경쟁력 있습니다. 2027년 금리 인하를 대비한 장기 투자가 필요합니다.
• 한국: 미국 금리가 4.25%~4.50%로 유지되면 한국 기준금리는 2.75%로 안정적입니다. 그러나 문제는 시장 대출 금리가 문제 입니다. 수도권 아파트와 물류 창고는 수요가 강하지만, 지방 상업용 부동산(인구감소 등 GRDP 감소 지역)은 부실 위험이 큽니다. 미국 금리가 급등하면 자본 유출과 환율 불안으로 부동산 대출 비용이 오를 수 있습니다.

결론

미국은 2025년 높은 금리와 불확실성 속에서 시니어 주택, 소매 중심으로 버티며 2027년 회복을 준비합니다. 한국은 미국 금리 동결 시 부동산 시장이 안정적이지만, 수도권과 지방의 양극화가 심화됩니다. 미국 금리 상승 시 자본 유출 리스크에 대비해 수도권 중심의 안정적 자산에 집중해야 합니다.

 

 

미국 시사점 (약간 코믹하게)

1. GDP와 고용: “경제, 살짝 비틀거리지만 쓰러지진 않아!”
   2025년 GDP 성장률 1.3%? 작년보다 훅 떨어졌지만, “괜찮아, 우리는 터프하니까!” 고용도 200만에서 반 토막 나지만, 완전 고용은 유지! 문제는 이민 감소와 고령화로 “일할 사람 어디 있냐?” 상황. 부동산 업계는 노동력 부족으로 임대료나 건설비용이 더 뛸지도!
2. 관세 태풍: “무역 전쟁, 아직 안 끝났어!”
   관세율 16%? 1937년 이후 최고라니, 무역 전쟁이 좀비처럼 되살아난 느낌! 투자자들은 “지금 사? 말아?” 고민하며 유럽으로 눈 돌리는 중. 부동산 거래량은 느리게 회복 중이니, “좋은 매물 있으면 빨리 잡아!”가 생존 전략.
3. 시니어 주택은 대세: “할머니, 할아버지 파워!”
   시니어 주택이 임대료와 수익률에서 독주! 베이비붐 세대가 “집 줘!” 외치며 시장을 뒤흔드는 중. 소매와 임대 주거도 나쁘지 않지만, 오피스는? “일반 오피스는 돈 먹는 하마야!” 초고급 아니면 투자 신중!
4. 불확실성 속 생존 비법: “눈 크게 뜨고 기본으로 돌아가!”
   관세, 이민, 세금, 뭐 하나 확실한 게 없지만, 업계는 “현금 흐름만 튼튼하면 OK!” 주택 부족과 인구 변화 같은 큰 흐름에 집중하며 “파도타기” 준비. “지금은 버티는 자가 승리자!”라는 분위기.

미국 결론: 2025년은 부동산 업계의 “롤러코스터” 해! 단기적으론 관세와 불확실성에 흔들리지만, 시니어 주택과 주거 섹터는 빛을 발하며 장기적으론 희망이 보인다. “지금은 숨 고르고, 2027년엔 파티 시작!” 분위기로 가보자고!