오래된 공장부지 놀라운 변신 이야기

세계적인 도시부동산단체인 ULI는 미국 세인트루이스(Saint Louis)의 **Steelcote Square** 프로젝트를 소개하고 있습니다. 버려진 공장 부지를 복합용도 개발로 탈바꿈시킨 성공 사례입니다. 원래 Steelcote Manufacturing Company의 페인트 공장과 주변 부지는 산업 시대의 유산이었지만, 이제는 주거(아파트), 상업(Topgolf, Target), 편의시설(루프탑 수영장, 도그파크 등)이 어우러진 활기찬 동네로 변신했어요. 이 프로젝트는 3단계로 진행되었는데요:

 

 

위 사진 자료 참조: https://urbanland.uli.org/development-and-construction/forgotten-factory-to-thriving-neighborhood-the-redevelopment-of-st-louis-steelcote-square

 

 

1. **Steelcote Lofts (1단계)**: 1922년에 지어진 페인트 공장을 33세대 아파트로 개조. 역사적 가치를 살려 국가 사적지로 등재된 건물을 활용했죠.
2. **Steelcote Crossing (2단계)**: 1923년 Columbia Oil 유통 공장을 15개 마이크로 아파트와 상업 공간으로 재탄생. 작지만 알찬 공간 활용!
3. **Steelcote Flats (3단계)**: 4,440 평 규모의 신축 건물로 105세대 아파트와 주민 공유 편의시설을 추가. 현대적 디자인과 역사적 요소의 조화가 돋보임.

이 과정에서 지속 가능성(친환경 조경, 빗물 관리)과 지역 경제 활성화(Topgolf, Target 입점, 병원 개발 등)를 동시에 챙겼습니다. Pier Property Group과 Trivers라는 디자이너 팀이 4년간 공들여 만든 결과, "버려진 공장이 이렇게 멋진 동네가 될 수가 있구나!"라는 감탄을 자아내게 했죠.


### 버려진 공장 터를 복합용도로 재개발하는 매뉴얼: "공장 부활 대작전!"

좋아요, 버려진 공장 터를 복합용도로 바꾸는 건 멋진 아이디어예요. 하지만 "그냥 멋지게 만들자!"라고 덤볐다가는 돈만 날리고 "아, 망했다!" 소리 나오기 십상이죠. 수요가 있어야 하고, 사업성이 나와야 합니다. 제가 전문가처럼, 하지만 코믹하게 매뉴얼을 정리해드릴게요. 자, "공장 부활 대작전" 시작합니다!

#### 1단계: "뭐가 필요할까?" - 수요 분석 (Demand Analysis)
- **핵심 질문**: "여기 누가 오고 싶어 할까? 뭘 원할까?"
- **해야 할 일**:
  - **시장 조사**: "대학 근처면 학생들, 병원 옆이면 의료진, 도심이면 쇼핑족!" Steelcote처럼 병원과 대학 근처라면 학생+직원용 주거 수요가 빵빵할 가능성 높아요. 근처에 뭐가 있는지 지도 펴고 동네 사람들 붙잡고 물어보세요. "여기 살면 뭐가 필요해요?" "Topgolf 같은 거 있으면 놀러 갈래요?"
  - **경쟁 분석**: "옆 동네에 이미 아파트 100개 지었는데 다 빈집이면 어쩌지?" 경쟁자들(다른 아파트, 상업 시설) 조사해서 "우리가 더 낫다!" 포인트 찾아야 해요.
  - **트렌드 체크**: 요즘 사람들은 "마이크로 아파트"나 "친환경 건물" 좋아해요. "집값 비싸니까 작아도 괜찮아!" 하는 20~30대 타겟팅 가능.
- **코믹 팁**: "수요 없으면 공장 터에 텐트 치고 나 혼자 사는 꼴 됩니다. 시장 조사 안 하면 망한 공장 터에 망한 꿈만 추가돼요!"

#### 2단계: "돈이 될까?" - 사업성 분석 (Business Feasibility Study)
- **핵심 질문**: "이거 해서 돈 벌 수 있나? 망하면 어쩌지?"
- **해야 할 일**:
  - **비용 계산**: "공장 철거하고 새로 짓는 데 얼마 들지?" Steelcote는 세금 혜택(역사적 건물 재사용 크레딧) 활용했어요. 철거비, 건축비, 환경 정화비(공장 터는 오염됐을 가능성 높음!) 꼼꼼히 따져야 해요. "오염된 땅 파다가 유령이라도 나오면 더 골치 아파요!"
  - **수익 예측**: "아physics": "아파트 월세 얼마 받을까? 상업 공간에 Target 입으면 임대료 얼마?" Steelcote Flats는 105세대 아파트와 편의시설로 수익 짭짤했을 거예요. "ROI(투자 대비 수익률)" 계산해서 "이거 하면 돈 벌린다!" 확신 있어야 진행!
  - **리스크 점검**: "코로나처럼 갑자기 노동력 부족해지면?" Steelcote는 팬데믹 중에도 완공했지만, 리스크 대비(예: 자금 여유, 대체 계획) 필수.
- **코믹 팁**: "사업성 안 나오면 공장 터에 농사나 지어야겠네요. 감자 캐서 팔면서 '역사적 감자밭' 마케팅 어때요?"

#### 3단계: "어떻게 할까?" - 용도와 설계 (Purpose & Design)
- **핵심 질문**: "주거? 상업? 다 섞을까?"
- **해야 할 일**:
  - **용도 결정**: Steelcote는 주거(아파트)+상업(Topgolf, Target)+편의시설 조합으로 성공. "학생 많으면 기숙사, 직장인 많으면 오피스텔, 가족 많으면 쇼핑몰!" 지역 특성 맞춰야 해요.
  - **설계 방향**: "옛날 공장 느낌 살릴까, 새 건물로 화려하게 갈까?" Steelcote는 역사적 건물 재사용(Lofts, Crossing)과 현대적 신축(Flats) 섞었어요. "낡은 벽돌 남기고 '인스타 감성' 살려보자!"
  - **지속 가능성**: 빗물 관리, 친환경 조경은 필수 트렌드. Steelcote는 식생 32% 늘리고 물 절약했어요. "환경 안 챙기면 지구가 '너 개발 취소!' 할 수도!"
- **코믹 팁**: "용도 잘못 정하면 아파트 지었는데 다 개 키우는 사람들만 와서 '멍멍 스퀘어' 될 수도 있어요!"

#### 4단계: "돈 어디서 구하지?" - 자금 조달 (Funding)
- **핵심 질문**: "누가 돈 대줄까?"
- **해야 할 일**:
  - **공공 지원**: Steelcote는 역사적 건물 활용으로 세금 혜택 받았어요. "정부에 '문화 보존한다!' 어필하면 돈 좀 줄지도?"
  - **민간 투자**: "Target 입점시키면 투자자들 '오, 돈 되겠네!' 하며 몰려올 거예요." Steelcote처럼 대형 브랜드 유치가 키포인트.
  - **대출**: 은행 가서 "이거 대박 난다!" 설득. 사업성 자료 보여주며 "나 믿고 돈 빌려줘!" 해야죠.
- **코믹 팁**: "돈 없으면 공장 터에 '기부받습니다' 팻말 세우고 지나가는 사람들한테 손 내밀까요?"

#### 5단계: "하자!" - 실행과 관리 (Execution & Management)
- **핵심 질문**: "이제 진짜 시작이야?"
- **해야 할 일**:
  - **단계적 진행**: Steelcote는 4년간 3단계로 나눠 했어요. "한 번에 다 하면 돈도 정신도 털려요!"
  - **파트너십**: Trivers(설계), Holland Construction(시공)처럼 전문가와 협업. "혼자 하다간 공장 터에 나만 덩그러니 남아요."
  - **홍보**: "Steelcote Square, 와서 살아!" 광고 필수. Topgolf, Target 입점 소식으로 사람들 끌어모으기.
- **코믹 팁**: "공사 늦어지면 '공장 유령 때문에 지연!' 핑계 대고 도망갈까요?"


### 전문가 조언: "성공하려면 이거 기억해!"
- **지역 맞춤**: "수요 없는 데 아파트 지으면 빈집촌 됩니다. Steelcote는 병원+대학 타겟팅으로 대성공!"
- **돈 계산 철저히**: "비용 오버되면 공장 터에 텐트 치고 나 살 판이에요."
- **역사 활용**: "옛 공장 스토리 살려서 '여기 멋진 곳!' 감성 팔면 투자자도 주민도 좋아해요."
- **유연성**: "계획 틀어지면 바로 수정! Steelcote도 팬데믹 뚫고 성공했잖아요."

이 매뉴얼 따라 하면 당신의 공장 터도 "Forgotten Factory"에서 "Thriving Neighborhood"로 변신 가능! 자, 삽 들고 시작합시다—아니, 전문가 부를까요?

 

 

 

 

Forgotten Factory to Thriving Neighborhood: The Redevelopment of St. Louis’ Steelcote Square