서울시 용적이양제: 도시의 웃픈 용적률 거래소

서울시가 새로 도입한 용적이양제는 도시 계획의 "용적률 주식 거래소" 같은 제도예요. 문화재 주변처럼 개발 못 하는 곳의 용적률을 다른 곳으로 넘겨 "너 여기서 크게 짓고, 나 대신 보존해줘!" 하는 거래죠. 서울의 현황, 해외 사례, 그리고 한국에 주는 시사점을 충분히, 알기 쉽게 정리해봤습니다!

서울시 용적이양제: 현황은?

1. 도입 배경

• 시작: 2025년 2월 24일, 서울시가 "서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)" 입법 예고 발표 (신문, 2025-02-23). 하반기부터 시행 목표.
• 왜?: 문화재, 공항 주변 장애물 제한 구역 등 "중복 규제"로 개발 못 하는 지역의 용적률을 활용하자! "이렇게 좋은 용적률, 썩히기 아까워!"
• 목표: 노후 지역 재생, 도시 균형 발전, 재산 손실 보상. "문화재 지키면서도 개발 밀도 나눠 갖자!"

2. 현재 진행 상황

• 테스트 중: 강동구 굽은다리역세권 활성화 사업에서 용적이양 시범 적용 중 (투데이신문). "여기서 잘되면 대박!"
• 선도 지역 선정 기준:
  • 규제 강하고 완화 어려운 곳 (예: 경복궁 주변).
  • 노후 심하고 개발압력 높은 곳.
  • "의미 있는 첫걸음 되자!" 상징성 중시.
• 현황: 조례 제정 준비 중, 민간·공공 협력체계 구축 중. "서울시가 '용적률 나눠주기' 게임 시작했어요!"

3. 기대와 우려

• 기대: 중복 규제로 묶인 지역 숨통 틔우고, 개발 여력 있는 곳에 용적률 몰아줌. "너도 나도 윈윈!"
• 우려: "용적률 거래소"가 집값 더 올릴까? 관리 잘 안 되면 "강남만 더 커지겠네!" 걱정.
• 코믹 상상: "서울시가 '용적률 팔아요!' 했더니, 건설사 '강남에 더 줘!' 하며 줄 서기. 문화재 옆 주민 '나 용적률 어디다 팔았지?' 하며 눈물!"

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해외 사례: 세계는 어떻게 했나?

1. 뉴욕시 (미국): TDR(Transferable Development Rights)

• 소개: 1968년부터 TDR 도입. 역사적 건물(랜드마크) 용적률을 근처로 이양. 예: 그랜드 센트럴 터미널 용적률을 옆 빌딩에 넘김.
• 구체적 사례: 1970년대 펜 1 빌딩(Penn 1) 개발 시 터미널 용적률 매입해 33층 건물 완성. "역사 지키고, 돈도 벌고!"
• 성공 여부: 성공! 역사 보존과 개발 균형 잡음. 하지만 부자 동네만 혜택 보며 "맨해튼만 더 높아졌네!" 비판도.
• 코믹 상상: "뉴욕이 '용적률 팔자!' 했더니, 건물들이 '나 맨해튼 VIP야!' 하며 키 자랑. 보존 건물 '나 용적률 어디 갔지?' 하며 울음!"

2. 상파울루 (브라질): CEPACs(용적률 증권)

• 소개: 2000년대부터 CEPACs라는 "용적률 주식" 발행. 공공 프로젝트(도로, 공원) 자금 조달하며 용적률 거래 허용.
• 구체적 사례: Faria Lima 지역 재개발. CEPACs로 용적률 사서 고층 빌딩 건설, 수익금은 인프라에 투자.
• 성공 여부: 반쯤 성공. 도심 재생됐지만, 빈부격차 커져 "부자만 용적률 사는구나!" 불만. 거래 복잡해서 "이거 뭐야?" 혼란도.
• 코믹 상상: "상파울루가 '용적률 증권 사!' 했더니, 부자들이 '고층 빌딩 내꺼!' 하며 쇼핑. 가난한 동네 '우리 용적률은 누가 사줘?' 하며 한숨!"

3. 도쿄 (일본): 용적률 보너스와 이양

• 소개: 1980년대부터 공공 기여(공원, 도로) 시 용적률 보너스 주고, 이양도 허용. "공공 좋게 하면 더 크게 지어!"
• 구체적 사례: 시부야 재개발. 공공 공간 제공한 건물에 용적률 추가, 일부 이양으로 주변 개발 유도.
• 성공 여부: 성공적! 도심 혼잡 줄이고, 개발 유연성 높임. 하지만 "너무 빽빽해졌다!" 불만도.
• 코믹 상상: "도쿄가 '공원 주면 용적률 더 줘!' 했더니, 건설사 '공원 하나 더!' 하며 용적률 쌓기. 주민 '집 옆이 또 건물이야?' 하며 놀람!"

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한국에 주는 시사점: 웃프게 배워보자!

1. "용적률 거래로 균형 잡자! 근데 강남만 커져?"

• 시사점: 뉴욕처럼 용적이양제로 보존과 개발 동시에 가능. 하지만 서울은 집값 문제로 "강남에 용적률 몰리면 어쩌나?" 걱정. 공평한 거래 필요!
• 코믹 상상: "서울시가 '용적률 나눠!' 했더니, 강남 건설사 '나 다 가져갈게!' 하며 독식. 문화재 옆 주민 '내 용적률 강남 갔네!' 하며 한숨!"

2. "돈으로 용적률 사? 빈부격차 조심해!"

• 시사점: 상파울루처럼 용적률 거래가 돈 많은 곳만 키울 수 있어. "부자 동네만 고층 빌딩!" 막으려면 공공 관리 철저히!
• 코믹 상상: "용적률 증권 팔았더니, 재벌 '강남 50층 더 짓자!' 하며 웃고, 서민 '우리 동네는 3층이 끝?' 하며 울음!"

3. "도쿄처럼 유연하게? 혼잡은 어쩌나?"

• 시사점: 도쿄처럼 공공 기여와 연계하면 개발 유도 쉬워. 하지만 서울은 이미 "지하철 터질 지경!"이라 "더 빽빽해지면 어쩜?" 고민.
• 코믹 상상: "서울이 '공원 주면 용적률 더!' 했더니, 건설사 '공원 하나씩!' 하며 건물 쌓기. 시민 '지하철 더 못 타!' 하며 뛰기 시작!"

4. "부동산 쏠림 줄이자! 근데 돈 어디서 나와?"

• 시사점: 용적이양제로 부동산 쏠림 줄이고, 노후 지역 살릴 기회. 하지만 자금 없으면 "문화재 보존은 누가 해?" 문제 남음.
• 코믹 상상: "서울시가 '용적률 이양으로 재생!' 했더니, 주민 '돈 없어서 보존 못 해!' 하며 손 흔듦. '정부 형님, 돈 좀 줘!' 외치는 중!"

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결론: 용적이양제, 서울의 웃픈 실험!

서울시 용적이양제는 2025년 "용적률 거래소" 열어 "문화재 지키고, 개발도 하자!" 실험 중이에요. 뉴욕은 보존·개발 균형, 상파울루는 돈으로 거래, 도쿄는 유연성으로 성공했죠. 서울은 강동구 테스트하며 "잘되면 대박!" 꿈꾸지만, "강남만 커지면 어쩌나?" "돈 없으면 어쩜?" 웃픈 걱정 속에 있어요. 한국은 "부동산 룰렛 멈추고, 도시 균형 맞추자!" 배우며, "용적률 나눠서 다 같이 웃자!" 목표로 가야 할 때입니다!