부동산 탄소 제로 가속화: ULI의 7대 원칙으로 자산 좌초 막는다

ULI의 Outlines Key Principles to Accelerate Decarbonization Equitably, Avoiding Asset Stranding Risk 자료를 바탕으로 부동산 탄소제로 가속화 원칙을 정리합니다. 

 

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1. 부동산의 탄소 배출 문제와 좌초 위험

부동산은 에너지 관련 탄소 배출의 37%를 차지해 기후 목표 달성과 기후 위험 완화에 큰 책임이 있다. 높은 배출 시나리오에선 24.2조 달러(글로벌 금융 자산의 17%)가 기후 관련 금융 충격으로 위험에 처한다. 유럽만 해도 에너지·탄소 기준 강화로 1.5조 유로 규모 부동산이 깊은 개조 없으면 가치 하락한다. 부동산 업계는 빠르게 탄소 제로로 가야 한다. 늦으면 건물이 돈 먹는 하마로 변한다!

 

2. ULI 보고서: 탄소 제로와 자산 좌초 해결책

ULI가 C Change, Net Zero Imperative 지원으로 새 보고서를 낸다. 탄소 제로의 주요 장벽을 분석하고, 자산 좌초 위험을 줄이는 7대 원칙을 제시한다. 이 원칙들은 베를린에서 열린 Advisory Services Panel(ASP)의 전문가 논의에서 나왔다. ASP는 지속 가능성, 회복력, 커뮤니티 복지를 기반으로 도시 개발 전략을 제안한다. 전문가들 머리 맞대고 건물 살려내는 법 찾는다!

 

3. 베를린 사례: 좌초 위험 높은 지역

보고서는 좌초 위험이 높은 두 지역을 사례로 든다.

• 부코버 호페: 베를린 노이쾰른의 대규모 저렴한 주거 단지, 에너지 효율 낮고 사회경제적 문제 심각하다.
• 쿠르퓌르슈텐담 상업 지구: 서베를린의 상업 중심지, 공실률 높아지고 자산 가치 떨어진다.
  이 지역들은 탄소 제로 없으면 경제적으로 좌초될 가능성이 크다.

 

4. 자산 좌초의 위험 요인

건물이 탄소 제로 안 되면 자산 좌초 위험이 커진다. 주요 요인은 다음과 같다:

• 규제: 최소 에너지 성능 기준, 탄소 배출 공시 규제로 비용과 실행 가능성 문제 생긴다.
• 시장 수요: 투자자와 입주자가 지속 가능한 건물을 선호한다.
• 기후 위험: 극단 기상, 온도 상승으로 물리적 피해 위험 높아진다.
• 시장 트렌드: 인구 변화, 원격 근무로 낡은 건물 쓸모없어진다.
  특히 저렴한 주거 단지처럼 수익 낮고 성장 잠재력 적은 자산이 좌초 위험에 취약하다. 낡은 건물, 이대로 가다간 퇴물 된다!

 

5. 좌초 위험의 경제적 딜레마

저렴한 주거 단지 같은 자산은 개조 비용은 소유주가 내지만, 혜택은 입주자(에너지비 절감), 정부(세수 증가), 사회(환경·사회적 이익)로 분산된다. 소유주 입장에선 개조 사업성이 약하다. 탄소 제로가 단순 비용이 아니라 투자로 여겨져야 하며, 도시 재생과 통합된 접근이 필요하다. 돈 내는 사람만 바보 되는 구조 고쳐야 한다!

 

6. ULI의 7대 원칙

ULI 보고서는 탄소 제로와 자산 좌초 방지를 위한 7대 원칙을 제안한다.

1. 비용→투자 마인드 전환: 탄소 제로를 비용이 아닌 환경·사회·경제적 수익을 내는 투자로 본다. 공공·민간 자금 혼합, 기관 투자 유도, 위험 분산한다.
2. 수혜자·비용·리더 명확화: 누가 혜택 받고, 비용 내고, 주도할지 거버넌스로 정리한다. 가치 창출과 투자 능력의 불균형을 해소해 공정하고 효율적인 전환을 만든다.
3. 지역 기반 통합 비전: 탄소 제로를 넘어 지역을 활기찬 지속 가능 커뮤니티로 바꾼다. 환경·사회·경제적 이익을 통합해 단순 규제 준수를 넘어 변화의 촉매로 삼는다.
4. 거버넌스와 공동 소유: 지역 단위 탄소 제로엔 이해관계 조정, 투자 유도, 장기 책임 명확화하는 거버넌스가 필요하다. 기후·재생 전략 중심으로 이해관계자 협력한다.
5. 사업성 강화: 고밀도 개발로 토지 가치 높이고, 혼합 용도로 경제 생산성 키운다. 가치 포획 메커니즘으로 고가치 개발 이익을 사회·교통 인프라, 기후 회복력에 재투자한다.
6. 순환 가치 창출: 고밀도, 혼합 용도, 지속 가능 인프라 투자로 순환 가치를 만든다. 공공·민간 투자를 조율하는 지역 중심 비전과 비용·혜택 분배 메커니즘이 필요하다.
7. 시스템적 사고: 건물, 지역, 도시 단위로 전략을 통합하는 시스템적 접근으로 탄소 제로를 달성한다. 이 원칙들로 건물도 살리고 지구도 구한다!

 

7. 전문가 의견

리세트 반 도른(ULI 유럽 CEO)은 탄소 제로가 기후뿐 아니라 사회적 필수 과제라고 말한다. 탄소 제로는 사회·경제적 재생의 촉매가 될 수 있다. 이를 위해 비용→투자 마인드 전환, 혜택·비용·리더 명확화, 공공·민간의 신뢰 기반 장기 협력이 필요하다. 혜택 평가 시 임대료, 자산 가치 같은 금전적 요소뿐 아니라 사회·건강 비용 절감 같은 질적 요소도 고려한다. 베를린 ASP의 결과는 전 세계 프로젝트와 지역 변환에 유용한 가이드가 된다. 건물 살려내면서 사람도 행복하게 만든다!

 

한국에 대한 시사점

ULI의 탄소 제로 원칙은 한국의 부동산 시장과 도시 재생에 중요한 교훈을 준다. 한국은 에너지 효율 낮은 노후 건물(서울 오피스 빌딩의 30% 이상이 20년 이상)과 탄소 배출 감축 목표(2030년까지 2018년 대비 40% 감축)를 안고 있다. 여기에 공실률 증가(2024년 서울 10~12%)와 주거 부족 문제가 겹쳐 ULI 원칙을 적용할 필요가 크다. 아래는 한국에 맞춘 구체적 제안이다.

1. 비용→투자 마인드 전환 추진한다
   ULI의 비용→투자 접근은 한국 부동산 업계에 새 바람을 불어넣는다. 서울, 부산의 노후 사무실과 주거 단지 개조를 단순 비용이 아닌 장기 수익(에너지 절감, 자산 가치 상승)으로 본다. 정부가 민간 개발사에 저탄소 개조용 저리 융자, 세제 혜택(예: 재산세 10년 감면) 제공하면 참여 늘린다. 예를 들어, 여의도 낡은 사무실을 고효율 빌딩으로 바꾸는 프로젝트에 인센티브 주면 건물도 살리고 탄소도 줄인다.
2. 거버넌스로 책임과 혜택 나눈다
   혜택과 비용의 불균형은 한국에서도 골칫거리다. 저렴한 주거 단지(예: 서울 노원구 노후 아파트) 개조 시 소유주 부담은 크고 혜택은 입주자, 정부로 퍼진다. 국토교통부가 공공-민간 거버넌스 만들어 소유주, 입주자, 지방정부 역할 명확히 한다. 예를 들어, 에너지 효율 개조 비용 일부를 정부 보조금으로 충당하고, 절감된 에너지비 일부를 소유주에게 돌려주면 사업성 높아진다.
3. 지역 기반 통합 비전 세운다
   탄소 제로를 넘어 지역 재생으로 간다. 서울 마포, 부산 서면 같은 도심에 저탄소 재개발 구역 지정해 주거, 상업, 문화 공간 혼합한다. 예를 들어, 마포 낡은 사무실을 고효율 아파트+카페+코워킹 스페이스로 바꾸면 지역 활력 뛴다. 지역 주민 참여로 사회적 혜택(건강, 안전)도 키운다.
4. 공공-민간 협력 강화한다
   ULI는 공공-민간 협력의 중요성을 강조한다. 한국도 LH공사, SH공사가 삼성물산, 현대건설 같은 민간과 손잡고 탄소 제로 프로젝트 띄운다. 예를 들어, 인천 구도심 노후 건물을 저탄소 혼합 용도 단지로 바꾸는 시범 사업을 공공-민간 파트너십으로 추진하면 속도 빨라지고 리스크 줄인다.
5. 고밀도·혼합 용도로 가치 창출한다
   고밀도와 혼합 용도는 자산 가치를 띄운다. 서울 강남, 부산 해운대의 공실 사무실을 고층 주거+상업 복합 단지로 재개발한다. 가치 포획 메커니즘(예: 개발 이익의 일부를 저탄소 인프라에 재투자)으로 사회적 혜택도 늘린다. 예를 들어, 강남역 사무실을 소형 아파트+소매 공간으로 바꾸면 경제 생산성 쑥쑥 뛴다.

시스템적 접근으로 통합한다
건물, 지역, 도시 단위의 통합 전략이 필요하다. 서울시가 저탄소 도시 계획(예: 2030 서울플랜)에 건물별 에너지 효율 기준, 지역 단위 재생 계획, 도시 전체 탄소 목표를 연계한다. 예를 들어, 용산역 주변을 저탄소 복합 단지로 개발하며 건물별 고효율 인증(BREEAM, LEED) 의무화하면 탄소 제로 속도 낸다.

 

한국은 탄소 제로와 도시 재생에 강한 잠재력이 있다. ULI 원칙 따라 노후 건물을 저탄소 보물로 바꾸면 기후도 살리고 도시도 빛난다. 낡은 빌딩 방치하다 자산 좌초되기 전에, 지금 움직인다!