주거 개발을 위한 제품 위원회 전망: 주택 시장의 미래는? 한국을 위한 번역과 시사점
출처: Ron Nyren, “Product Council Outlook for Residential Development: What lies ahead for the housing market?,” Urban Land Institute, 2025년 6월 23일, https://urbanland.uli.org/development-and-construction/product-council-outlook-for-residential-development-what-lies-ahead-for-the-housing-market
원문 번역 (주요 내용 요약)
ULI 주거 지역 개발 위원회의 다섯 명의 전문가가 2025년 주택 시장의 도전 과제와 기회, 구매자와 임차인이 원하는 동네의 특징, 지속 가능성과 회복 탄력성에 대한 가치, 주택 건설을 촉진하는 주 및 지역 정책, 그리고 기타 트렌드에 대해 논의했다. 이 글은 미국 주택 시장의 현황과 미래를 다루며, 한국의 주거 개발에 시사점을 제공한다. 아래는 주요 내용의 번역과 한국에 맞춘 코믹한 시사점을 정리한 결과물이다.
1. 전문가들 의견: 현재 경제 환경에서 주택 건설의 주요 도전 과제와 기회는?
캐롤라인 시멜 (Caroline Simmel, Empire Communities, 애틀랜타): 2025년 주택 시장은 불확실성과 기회가 뒤섞인 “두 도시 이야기”다. 초보 구매자는 affordability(구매 가능성) 문제로 고전하고, 중고급 구매자는 자산은 있지만 높은 금리 때문에 매물을 찾기 어렵다. 이를 해결하기 위해 금리 인하(rate buy-downs) 같은 전례 없는 도구를 사용 중이다. 기회는 AI를 건축, 영업, 리드 생성, 데이터 분석에 활용해 트렌드를 파악하는 데 있다.
스콧 로리 (Scott Laurie, The Olson Company, 캘리포니아): 낮은 affordability와 높은 금리는 특히 캘리포니아에서 큰 도전이다. 최근 산불로 주택 공급 부족이 심화됐다. 예를 들어, 과거 40만~60만 달러에 샀던 집이 지금 340만 달러 이상이지만, 보험 보상은 80만 달러에 불과해 재건이 어렵다. 그럼에도 주택 수요는 강하고, 정부가 주택 건설 필요성을 인식하며 지원하는 점은 기회다.
켈리 로렌스 (Kelli Lawrence, Onyx+East, 인디애나폴리스): 높은 금리는 고객과 건설사의 자금 조달에 걸림돌이다. 저금리 시기에 집을 산 주민들은 이동을 꺼리고, 주택 공급이 줄어들고 있다. 특히 infill housing, 고밀도 주택, 중간층 주택 같은 창의적 주택이 부족하다. 건설 비용도 상승 중이지만, 수요는 여전히 강하며, 임대 주택(build-to-rent) 시장이 성장하고 있다.
제이콥 카라식 (Jacob Karasik, Gentry Homes, 호놀룰루): 하와이 호놀룰루는 허가 처리 지연으로 개발 속도가 느리다. 하지만 재판매 시장 경쟁이 줄어들며 신축 주택의 품질로 차별화할 기회가 있다. 구매자를 위한 인센티브와 금리 인하를 제공하며 품질에 집중하고 있다.
제프리 세르누토 (Jeffery Cernuto, Princeton Communities, 노스캐롤라이나): 구매 긴급성을 유도하기 어렵다. 2024년 금리 하락 기대가 무산되며 구매 결정이 늦어지고 있다. 재조정(rezoning)과 개발 허가는 인프라(수도, 하수, 유틸리티) 부족으로 지연된다. 하지만 노스캐롤라이나는 저렴한 주거지로 밀레니얼의 유입이 많아 미래 수요가 밝다.
한국 시사점: 한국도 높은 금리와 “집값 천정부지”로 초보 구매자가 꿈도 못 꾸는 상황이다. 미국처럼 AI로 시장 분석하고, 금리 인하 인센티브를 도입하면 어떨까? 하지만 한국의 “아파트 공화국”은 재판매 시장이 너무 세서 신축이 빛을 못 본다. 건설사가 “돈만 벌자” 대신 품질로 승부하고, 정부가 “집 지어라!” 외치며 인프라 좀 깔아주면 좋겠다. 단, 한국의 산불은 아니지만 태풍과 장마 대비는 필수다!
2. 주택 구매자와 임차인이 동네에서 원하는 것은?
로리: 캘리포니아 퍼시픽 팰리세이즈는 안전하고 커뮤니티 감각이 강하며, 상점, 학교, 공원까지 걸어갈 수 있다. 아이들이 부모 없이 동네를 돌아다닐 정도로 안전하다. 좋은 동네는 학교, 공원, 안전, 고속도로/대중교통 접근성을 갖춘다.
시멜: 건강과 웰니스가 핵심이다. 애틀랜타의 벨트라인(22마일 트레일, 공원, 미래 교통망)은 “해변 같은” 매력으로, 수영장이나 체육관보다 인기 있는 워킹 트레일이다.
카라식: 아름다운 조경으로 아이들이 놀고, 강아지 산책이나 조깅이 가능한 동네를 만든다. 수영장이나 체육관은 보험과 관리비 부담이 커서, 같은 비용으로 주방 같은 내부 시설을 업그레이드한다.
한국 시사점: 한국 아파트 단지는 “엘리베이터에서 눈 마주치면 어색”한 동네가 많다. 미국처럼 워킹 트레일이나 공원, 안전한 놀이터를 넣으면 “옆집 아저씨랑 맥주 한잔”하는 동네가 될지도? 하지만 한국은 “단지 내 커뮤니티 센터”가 관리비 폭탄으로 악명 높으니, 유지비 저렴한 녹지로 승부하자. 벨트라인 같은 트레일은 서울 한강변에 딱인데, 자전거 타다 강아지랑 부딪힐까 걱정이다!
3. 지속 가능성과 회복 탄력성이 소비자 결정에 얼마나 영향을 미치며, 건설사는 어떻게 대응하나?
세르누토: 소비자는 지속 가능성을 선호하지만 프리미엄을 지불하려 하진 않는다. 노스캐롤라이나 해안가는 허리케인 취약 지역이라 보험 가입 가능 여부가 큰 걱정이다.
로렌스: 플로리다에서는 자연재해로 지속 가능성과 회복 탄력성에 대한 관심이 높다. 법규보다 강한 블록 건축, 허리케인 내구성 창문/문을 사용해 회복 탄력성을 강화한다.
카라식: 호놀룰루는 affordability가 우선이지만, 에너지 효율(에너지 스타 가전, 단열 설계)은 전기료 절감으로 중요하다. 태양열 온수, 전기차 충전 준비는 법규로 필수다.
로리: 팬데믹 이후 깨끗한 물과 공기에 대한 수요가 커졌다. 공기/물 정화 시스템, 효율적 주택을 원한다. 회복 탄력성은 정의가 모호하지만, 캘리포니아 산불로 중요성이 부각될 것이다.
시멜: Empire Communities는 ERTH360 이니셔티브로 건강한 실내 공기와 환경 영향을 줄인다. 하지만 affordability 위기가 지속 가능성을 가리고 있다.
한국 시사점: 한국은 “미세먼지 지옥”이라 공기 정화 시스템은 이미 필수다. 하지만 지속 가능성은 “태양광 패널 깔면 집값 오르나?” 수준으로 인식된다. 플로리다처럼 태풍 대비 창문이나 단열 설계를 법규로 강제하면 좋겠다. 단, 한국 아파트는 “관리비 아끼려고” 에너지 효율 무시하는 경우가 많으니, 건설사가 “친환경이 쿨하다”고 마케팅 좀 해줘!
4. 주택 건설, 특히 저소득층을 위한 주택 생산을 촉진하는 주 또는 지역 정책은?
카라식: 하와이는 중소득층을 위한 주택 비율을 요구하지만, 소득, 자산, 신용 조건을 모두 맞추는 구매자를 찾기 어렵다.
로렌스: 플로리다의 Live Local Act는 규제 완화와 밀도 인센티브로 저렴한 주택을 촉진한다. 부속 주거 단위(ADU) 허용, 지속 가능성과 affordability를 위한 밀도 보너스, 세제 혜택이 있다. 하지만 여전히 규제 장벽이 많다.
시멜: 애틀랜타는 소방관, 경찰 등 필수 직업군을 위한 저렴한 주택을 조닝에 포함시켜 도시 활력을 높인다.
세르누토: 일부 도시는 주택의 10~15%를 저렴한 주택으로 요구하지만, 밀도 보너스나 수수료 감면이 부족해 건설사가 손해를 본다.
로리: 캘리포니아는 SB-1818, SB-330 같은 법으로 저렴한 주택 포함 시 인센티브를 제공하며, 조닝 불확실성을 줄였다.
한국 시사점: 한국은 “공공임대주택”이 저소득층을 위한 답처럼 보이지만, 입지와 품질이 늘 문제다. 미국처럼 밀도 보너스나 세제 혜택으로 민간이 저렴한 주택을 짓게 유도하면 좋겠다. 하지만 한국의 “땅값 미쳤다” 현실에선 건설사가 “저렴한 집? 꿈도 꾸지 마!”라며 도망갈 거다. 정부가 땅값 좀 잡고, “소방관 아파트” 같은 쿨한 정책으로 동네를 살려보자!
5. 어떤 트렌드가 흥미롭나?
로렌스: 중서부에서 임대 주택(build-to-rent) 성장, 다세대 가구 증가, 모듈러/3D 프린팅 건축의 affordability 해결 가능성이 흥미롭다. AI로 운영 효율과 가치를 높이고 있다.
시멜: NAR의 부동산 거래 투명성 정산은 소비자 이해를 높인다. 중앙화된 판매 플랫폼으로 여러 커뮤니티의 판매, 대출, 디자인, 계약을 통합해 효율성을 높였다.
한국 시사점: 한국은 이미 “아파트 공장”처럼 찍어내는 데 달인이다. 3D 프린팅 주택? “그거로 분양하면 대박!”일 거다. 임대 주택 시장도 커지고 있지만, “임대=저렴”이란 인식을 깨고, “쿨한 싱글 라이프”용 임대 주택을 만들어 보자. AI로 분양 사무실 자동화하면, “아파트 모델하우스에서 커피만 마시던” 직원들 놀랄 거다!
한국에 주는 시사점 (코믹 요약)
미국 주택 시장은 금리, affordability, 자연재해로 골머리지만, 한국도 “집값, 미세먼지, 태풍”으로 만만치 않다. 네덜란드(이전 글 참조)처럼 녹지와 건강을 챙기고, 미국처럼 AI, 3D 프린팅, 임대 주택으로 혁신하면 한국도 “살기 좋은 동네”를 만들 수 있다. 하지만 “땅값 천만원, 집값 억소리” 현실에서 건설사는 “저렴한 집? 나 몰라!”라며 튈 거다. 정부가 인프라 깔고, 민간이 “친환경이 돈 된다”고 깨우치면, 서울이 “한강 벨트라인”과 “제비 호텔”로 인스타 감성 뿜뿜할 날이 올지도? 단, 비둘기와 장마는 여전히 우리의 적이다!
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