자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"
유연적 조닝이란?
유연적 조닝(Floating Zones)은 특정 조건을 충족할 때까지 지도에 고정되지 않고 "떠다니는" 조닝 구역이에요. "여기저기 떠다니다가 조건 맞으면 착! 붙여서 개발 시작!" 이런 식으로 유연하게 적용하는 조닝 기법이죠. 특정 지역에 딱 맞는 규정을 만들기 위해 주민 의견 수렴과 계획 과정을 거치면서 적용 여부를 결정해요.
주요 이점
- 건강 챙기기: 보행자 중심 설계, 대중교통 접근성, 복합 용도 개발, 공원 근접성 같은 건강한 기준 설정. "걸어서 학교, 공원 가자!"
- 공평성과 저렴한 주택: 대중교통 중심 개발(TOD)로 다양한 주거 옵션 제공, 집값 낮추기. "누구나 살기 좋아!"
- 회복력 강화: 홍수, 폭염 대비. "재난 걱정 덜하자!"
- 저탄소 건물: 친환경 건물 기준 설정, 높이 규제 완화로 태양광 설치 쉽게. "우리 건물, 탄소 제로야!"
- 유연한 개발: 대규모 프로젝트에서 복원력 기준 준수하며 경제적 실행 가능성 높임. 소규모 프로젝트도 협약으로 혜택 가능.
- 주민 참여: 대중 의견 수렴 시간 확보, 커뮤니티 아웃리치 강화.
사례 1: 케임브리지 - "친환경적이고 회복력 있는 개발!"
무엇을 했나요?
케임브리지시는 조닝 코드에 계획된 단위 개발(PUD)을 위한 복원력 및 저탄소 건물 요건을 추가했어요. 2015년 기후 변화 취약성 평가와 순 제로 행동 계획(NZAP) 기반으로 했죠.
주요 변화
- PUD-7, PUD-8 구역 건물은 순 제로 목표 달성 필수.
- PUD-7: 홍수, 폭염 대비 전략(우수 관리 시스템, 식생 증가) 포함, LEED 골드 인증 요구.
- PUD-8: 폭염/폭풍 시 대피소 역할 고려(이스트 케임브리지 커뮤니티 지원).
어떻게 했나요?
- 2015년 기후 변화 취약성 평가: 홍수, 폭염 주요 위험 확인.
- NZAP 매년 업데이트, 2022년 Resilient Cambridge 계획으로 조닝 규정 강화.
결과
- 홍수, 폭염 대비 강화, 탄소 배출 감소.
"우리 동네, 재난 걱정 덜고 친환경 됐네!"라며 주민들 만족.
사례 2: 제임스 시티 카운티(버지니아) - "홍수 대비와 보존 강화!"
무엇을 했나요?
제임스 시티 카운티는 제임스 강과 요크 강 근처에 있어 홍수 위험이 커요. 2011년 허리케인 아이린 이후 조례 제24조로 유연적 조닝(PUD 구역) 도입했어요.
주요 변화
- PUD 구역으로 토지 효율적 사용, 다양한 밀도 허용, 자연 보존 강화.
- 밀도 보너스: 친환경 인프라, 범람원 완충지대, 보전 지역 지정 시 혜택 제공.
어떻게 했나요?
- 개발자는 상세 제안서 제출, 기존 조건 증명 후 허가 신청.
- 홍수 위험 완화, 자연 경관 보호 목표.
결과
- 상업/주거 개발 유연성 제공, 홍수 위험 감소.
"홍수 걱정 덜고, 동네 예뻐졌네!"라며 주민들 안도.
한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기
한국 상황
한국도 용도지역제도가 있지만, "아파트만 올려!" 하다 보니 동네가 똑같아졌어요. "강남은 집값 미쳤고, 우리 동네는 공원도 없어!" 이런 불평등 심해졌죠. "비 오면 지하철역 물바다!" 같은 기후 문제도 커지고, "버스 정류장 가려면 15분 걸어야 해!" 같은 불만도 많아요.
시사점
- 친환경 동네(케임브리지): "여름엔 에어컨 빵빵!" 이러다 전기세 폭탄 맞아요. 순 제로 기준 도입해서 "우리 아파트, 탄소 제로야!" 자랑하자고요. 홍수, 폭염 대비도 강화!
- 홍수 대비(제임스 시티 카운티): "비 오면 지하철역 물바다야!" 이런 상황 줄이려면 유연적 조닝으로 홍수 위험 지역 기준 설정하자고요. "홍수 걱정 덜고, 집 지키자!"
- 보행성 높이기: 대중교통 근처 지역에 유연적 조닝 적용해서 "걸어서 학교, 공원 가자!" 이런 동네 만들자고요.
- 공평성 챙기기: 다양한 주거 옵션 허용해서 "집값 낮추고, 누구나 살기 좋아!" 하자고요.
코믹한 제안
한국도 유연적 조닝 도입해서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "대중교통 근처 공원 만들면 밀도 보너스 줄게! 공원 파티도 열자!" 하거나, "친환경 건물 짓는 지역엔 세금 깎아줄게! 나무 심기 파티도 지원!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.
결론
유연적 조닝은 한국에도 큰 영감을 줍니다. 특정 조건 충족 시 바로 적용 가능한 규정으로 건강, 공평성, 지속 가능성을 높이고, 기후 변화에도 강한 동네를 만들 수 있어요. 케임브리지, 제임스 시티 카운티 사례처럼 "우리 동네 더 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!
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