형태 기반 코드(Form-Based Codes)의 이점 : 쉽게 풀어서 정리

자료 ULI: "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"

형태 기반 코드란?

형태 기반 코드(Form-Based Codes, FBC)는 "동네를 예쁘고 살기 좋게 만들기 위해 건물 모양과 공공 공간에 집중하자!"라는 조닝 방식이에요. 기존 조닝이 "이 땅은 주거용, 저 땅은 상업용!" 하며 용도만 나눴다면, FBC는 "이 동네는 보행자 많은 가로변이라 건물 이렇게 짓자!"라며 도시 맥락과 목표에 맞춰 규제를 세워요. 건물 용도가 아니라 외관, 공공 공간, 연결성 같은 '형태'를 중점으로 하죠.

 

자료: ULI 리포트. Reshaping the City-Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future

 

형태 기반 코드의 5가지 요소

1. 규제 플랜: "이 지역엔 이런 건물 형태가 어울려!"라는 지도나 계획.
2. 공공 기준: 보도, 가로수, 노상 주차 같은 공공 공간 규정. "보행자 길 예쁘게 만들자!"
3. 빌딩 기준: 건물 외관, 구성, 기능 규제. "건물 이렇게 생겨야 동네랑 어울려!"
4. 관리 행정: 간소화된 신청/검토 프로세스. "복잡하게 심사 안 해, 바로 승인!"
5. 정의 정리: 기술 용어 명확히 정의. "이 단어 뜻이 뭐야? 용어집 봐!"

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형태 기반 코드의 이점: 코믹하게 풀어보기

기존 조닝의 문제
기존 조닝은 "차만 왕이야!" 하면서 동네를 자동차 중심으로 만들었어요. "집에서 가게 가려면 차 타야 해!"라며 보행자 불편, 공기 탁해지고, 동네 똑같아졌죠.

형태 기반 코드의 장점

• 보행 편의성: "걸어서 장 보러 가자!" 복합 용도 개발로 동네가 더 걷기 좋아져요.
• 공평한 주택: 다양한 주택 유형 허용으로 "집값 좀 낮아졌네!" 하며 더 많은 사람이 살기 좋아져요.
• 건강과 연결성: 공원, 학교 근접성 높여서 "집 앞에서 공원 산책, 학교 걸어가자!"
• 지속 가능성: 건물 형태로 에너지 절약, 미적 성능 높이기. "우리 동네, 예쁘고 환경도 지켜!"
• 예측 가능성: 개발자 입장에서 "이렇게 지으면 바로 승인!" 하며 시간/비용 절감.

Smart Growth America 연구 결과

• FBC 적용 지역은 임대료 상승률 낮음(8.7% vs 16.6%).
• 건설 활동과 부동산 가치 더 증가했지만, 집값 안정화.
• "집값 덜 올랐네, 살기 좋아졌어!"라며 주민들 만족.

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초기 사례: 코믹하게 풀어보기

초기 FBC 프로젝트

• 헤이워드(캘리포니아): 다운타운 디자인 가이드라인으로 "동네 더 예쁘게 만들자!"
• 시사이드(플로리다): 리조트 타운 전체 계획 코드로 "여기서 휴양지 느낌 팍팍!"
• 덴버: 도시 전체(역사 지구 제외)에 적용. 2010년 코드로 조닝 변경 요청 76.9% 감소. "복잡한 심사 줄었네, 바로 짓자!"
• 마이애미 21(2008년): 도시 전체 FBC 적용, 다양한 동네 조건 반영. "마이애미, 더 살기 좋아졌네!"

형태 기반 코드 연구소(FBCI) 의견
FBCI는 "형태 기반 코드는 주민과 개발자 모두 행복하게 해주는 중재자야!"라고 했어요. 주민은 "우리 동네 어떻게 변할지 미리 알 수 있어!"라며 안심하고, 개발자는 "심사 간단해서 시간/돈 절약!" 하며 좋아하죠.

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한국에 주는 시사점: 코믹하게 풀어보기

 

시사점

1. 보행성 높이기: "집 앞에서 장 보러 가자!" 한국도 FBC로 복합 용도 개발 늘리자고요. 동네마다 맥락에 맞춰 "여긴 가로변, 건물 이렇게 짓자!"
2. 다양한 주택: "집값 좀 내려가면 안 돼?" 다양한 주택 유형 허용해서 집값 안정화하자고요. "단독주택만 짓지 말고, 소규모 아파트도 짓자!"
3. 건강과 연결성: 공원, 학교 근접성 높여서 "집 앞에서 공원 산책, 학교 걸어가자!"
4. 지속 가능성: 건물 형태로 에너지 절약, 미적 성능 높이기. "우리 아파트, 예쁘고 환경도 지켜!"

코믹한 제안
한국도 FBC 도입해서 주민들 웃게 해보면 좋겠어요. "동네 예쁘게 만들면 세금 깎아줄게! 동네 파티도 열자!" 하거나, "보행자 길 만들면 인센티브 팍팍! 산책 파티도 지원!" 이런 식으로 재미있게 하면, "우리 동네 최고야!" 하며 다들 웃을 거예요.

 

결론

형태 기반 코드는 한국에도 큰 영감을 줍니다. 건물 용도가 아닌 형태와 맥락에 집중해 보행 편의성, 공평성, 지속 가능성을 높이고, 살기 좋은 동네를 만들 수 있어요. FBCI 연구와 초기 사례처럼 "우리 동네 더 예쁘고 살기 좋아졌네!"라는 웃음을 만들어보자고요!