미국 발티모어 하버플레이스 재개발 이야기

(출처: Urban Land Magazine, 2025년 4월 25일, https://urbanland.uli.org/development-and-construction/baltimores-harborplace-reimagining-large-scale-urban-design-and-development-on-the-citys-waterfront)

한 세기 전, 발티모어의 워터프론트는 항구 노동자들의 땀과 기름 냄새로 가득한 산업 중심지였다. 1700년대에 농업 중심의 무역항으로 시작된 이곳은 시간이 흐르며 점차 쇠퇴했다. 그러나 1970년대, 발티모어는 대규모 도시 재생 프로젝트를 통해 이 낡은 항구를 관광과 상업의 중심지로 변모시켰다. 그 결과물이 바로 '하버플레이스(Harborplace)'다. 미국건축가협회(AIA)는 하버플레이스를 “미국 역사상 대규모 도시 설계의 가장 위대한 업적 중 하나”로 평가했다.

하버플레이스는 두 개의 2층 파빌리온으로 구성된 “페스티벌 마켓플레이스”로, 1980년 7월 2일 제임스 라우스(James Rouse)의 비전 아래 문을 열었다. 이곳은 레스토랑, 소매점, 거리 공연이 어우러진 활기찬 공간으로, 발티모어의 인너 하버(Inner Harbor)를 전 세계적으로 유명한 관광지로 만들었다. 하버플레이스는 도시 재개발의 성공 사례로 꼽히며, 다른 도시들의 워터프론트 개발에 영감을 주었다. 그러나 2019년, 재정난으로 하버플레이스는 파산을 선언하며 운영이 중단되었다.

2022년, 발티모어 기반의 부동산 개발업체 MCB Real Estate가 하버플레이스를 인수하며 재개발의 새 장을 열었다. MCB는 하버플레이스를 단순히 상업 공간으로 복원하는 데 그치지 않고, 포용적이고 지속 가능한 워터프론트로 재구성하는 비전을 제시했다. 이들은 발티모어의 300년 항구 역사와 지역 문화를 반영한 공공 공간을 조성하고, 주거, 상업, 문화 시설이 혼합된 다기능 복합 단지를 개발하고 있다. 또한, 지역 주민과 이해관계자들의 참여를 통해 보다 접근성 높은 공간을 만드는 데 주력하고 있다. 이 프로젝트는 단순한 부동산 개발을 넘어, 발티모어의 정체성과 커뮤니티를 재정의하는 작업으로 평가된다.

 

재구상된 하버플레이스. 접근 가능한 워터프론트를 보여주며, 활기찬 공공 공간, 혼합 용도 개발, 그리고 향상된 연결성을 특징으로 한다. 이는 발티모어의 도시 경관을 미래 세대를 위해 활성화하도록 설계되었다. 자료: MCB Real Estat 재인용 https://urbanland.uli.org/development-and-construction/baltimores-harborplace-reimagining-large-scale-urban-design-and-development-on-the-citys-waterfront?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2004%2E28%2E25

발티모어의 구체적 재개발 조치

하버플레이스의 재개발은 다음과 같은 구체적 전략과 조치를 포함한다:

1. 공공 공간 확대 및 접근성 강화
   • MCB는 하버플레이스의 기존 상업 중심 구조를 개편해 모든 시민이 이용할 수 있는 공공 공간을 대폭 늘렸다. 예를 들어, 워터프론트 산책로와 공원을 확장하고, 무료 문화 행사 공간을 신설해 지역 주민과 관광객 모두를 끌어들이고 있다.
   • 교통 접근성을 개선하기 위해 대중교통 연계와 자전거 도로를 강화했다. 이는 자동차 중심의 기존 설계에서 벗어나 보행자 친화적 환경을 조성하는 데 초점을 맞췄다.
2. 혼합 용도 개발
   • 과거 하버플레이스는 주로 상업(레스토랑, 소매점)에 치중했으나, 새 계획은 주거, 사무실, 문화 시설을 통합한 복합 단지를 목표로 한다. 예를 들어, 중·저소득층을 위한 주거 공간을 포함해 사회적 포용성을 높였다.
   • 지역 예술가와 소규모 사업자를 위한 저렴한 임대 공간을 제공해 지역 경제를 활성화하고 있다.
3. 역사와 문화의 재활용
   • 발티모어의 300년 항구 역사를 살려, 과거 무역항의 유산을 반영한 디자인 요소를 도입했다. 예를 들어, 오래된 창고를 리모델링해 현대적 전시 공간으로 탈바꿈시켰다.
   • 지역 아프리카계 미국인 커뮤니티의 문화적 기여를 기념하는 공공 예술 설치와 박물관을 계획 중이다.
4. 지속 가능성 우선
   • 친환경 건축 자재와 에너지 효율적 설계를 도입해 환경 영향을 최소화했다. 예를 들어, 태양광 패널과 빗물 재활용 시스템을 설치했다.
   • 기후 변화에 대비해 워터프론트의 홍수 방지 인프라를 강화했다.
5. 커뮤니티 참여
   • MCB는 재개발 초기부터 지역 주민, 시민 단체, 시 당국과 협력해 투명한 의사결정 과정을 운영했다. 공청회와 워크숍을 통해 주민들의 의견을 설계에 반영했다.
   • 지역 청소년과 소외 계층을 위한 직업 훈련 프로그램을 연계해 재개발의 경제적 혜택이 커뮤니티로 돌아가도록 했다.

재구상된 인너 하버는 활기차고 포용적인 워터프론트를 보여주며, 활성화를 준비하고 있다. 이 변화는 발티모어의 풍부한 역사를 기리면서 지속 가능하고 연결된 미래를 열어가며, 도시 개발과 문화적 활력을 융합한다. 자료: MCB Real Estat 재인용 https://urbanland.uli.org/development-and-construction/baltimores-harborplace-reimagining-large-scale-urban-design-and-development-on-the-citys-waterfront?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2004%2E28%2E25

시사점: 발티모어의 “도시 재개발 쇼”에서 배운 교훈

하버플레이스의 이야기는 도시판 리얼리티 쇼 같다. 한때 “모두가 따라 하고 싶어 하는 스타”였던 하버플레이스가 파산으로 바닥을 치더니, MCB라는 새 연출자가 나타나 화려한 재도약을 준비 중이다. 이 드라마에서 한국이 배울 점은?

1. 한 가지에 올인하면 망한다, 진짜로!
   하버플레이스는 관광 하나만 믿다가 돈줄이 끊기자 무너졌다. 80년대엔 레스토랑과 상점이 돈을 쓸어왔지만, 트렌드가 바뀌자 관광객이 뚝 떨어졌다. 한국의 여의도나 송도 같은 신도시도 “오피스만 짓거나 외국인 관광객만 노리면 안 된다”는 교훈을 얻어야 한다. 예를 들어, 여의도에 공공 주거와 지역 예술 공간을 추가하면 “일만 하는 섬”에서 “살고 싶은 섬”으로 업그레이드 가능하다.
2. 옛날 물건은 버리지 말고 리사이클링!
   발티모어는 낡은 창고를 힙한 전시 공간으로, 항구의 역사를 공공 예술로 되살렸다. 한국도 한강이나 부산 해운대에서 이런 전략을 써볼 만하다. 조선시대 한강 나루터의 이야기를 살려 역사 테마 산책로를 만들거나, 해운대의 옛 어촌 마을 흔적을 반영한 문화 공간을 조성하면 어떨까? 관광객은 “인스타 감성”에 푹 빠지고, 지역민은 “우리 동네 자랑스럽다”며 뿌듯해할 거다.
3. 모두를 위한 도시, 아니면 망한다!
   과거 하버플레이스는 부자 관광객 위주로 설계돼 지역민과 동떨어졌다. 새 계획은 모든 시민이 즐길 수 있는 공공 공간과 저소득층 주거를 포함한다. 한국의 대규모 개발도 이 점을 배워야 한다. 인천 송도나 세종시는 고급 아파트만 잔뜩 짓지 말고, 저소득층을 위한 주거, 아이들 놀이터, 환경 친화적 공원을 추가해야 한다. 그래야 “돈만 번 도시”가 아니라 “모두가 행복한 도시”가 된다.
4. 지속 가능성이 없으면 미래도 없다!
   발티모어는 친환경 자재와 홍수 방지 인프라로 기후 변화에 대비한다. 한국도 한강변 개발이나 부산 워터프론트 프로젝트에서 환경을 최우선으로 고려해야 한다. 예를 들어, 한강에 빗물 재활용 시스템과 녹지 공간을 늘리면 환경도 살리고 시민들도 “여기서 힐링해야지!” 하며 몰려올 것이다.

현재 하버플레이스는 약 16,260평방미터의 소매 공간으로 구성되어 있으며, 이는 주변 도로망에서 물가로의 접근을 차단하고 있다. 자료: MCB Real Estat 재인용 https://urbanland.uli.org/development-and-construction/baltimores-harborplace-reimagining-large-scale-urban-design-and-development-on-the-citys-waterfront?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2004%2E28%2E25

 

MCB의 비전은 물가로의 장벽을 제거하면서 4에이커(1.6헥타르) 이상의 공공 공간, 37,160평방미터의 상업 공간, 그리고 900개 이상의 아파트 유닛을 추가한다. 자료: MCB Real Estat 재인용 https://urbanland.uli.org/development-and-construction/baltimores-harborplace-reimagining-large-scale-urban-design-and-development-on-the-citys-waterfront?utm_source=realmagnet&utm_medium=email&utm_campaign=HQ%20Urban%20Land%2004%2E28%2E25

 

한국에 주는 시사점

한국의 도시 개발은 종종 “빨리빨리” 빌딩을 올리며 단기 수익을 우선시한다. 하지만 하버플레이스의 흥망성쇠는 장기적 비전과 커뮤니티 중심 설계의 중요성을 보여준다. 한강, 인천, 부산 같은 워터프론트는 발티모어처럼 역사적 맥락과 현대적 기능을 융합할 잠재력이 있다. 예를 들어, 한강변에 조선시대 나루터 테마의 공공 공간이나 친환경 산책로를 조성하면 시민과 관광객 모두를 사로잡을 수 있다. 세종시 같은 계획도시도 공무원 중심의 단조로운 도시에서 벗어나, 문화·교육·복지 시설을 강화해 모든 계층이 어우러지는 공간으로 발전해야 한다. 또한, 발티모어처럼 지역 주민의 참여와 투명한 의사결정을 통해 개발의 혜택이 모두에게 돌아가도록 해야 한다. 하버플레이스의 “한 번 망하고 다시 일어서기” 드라마를 보며, 한국의 도시 개발도 현명한 재도약을 꿈꿔보자!