ULI의 최근 발표 자료인 "Office to Anything: More Cities Offer Conversion Incentives"를 정리하고 한국에 주는 시사점도 포함하였습니다.
1. 서론: 사무실 공실 문제와 도시의 대응
미국 사무실 공실률이 20% 근처를 맴돌며 자산 가치 뚝, 세금 쭉, 도시 황폐화로 골치 아프다. 그래서 몇몇 지방정부가 빈 사무실을 다른 용도로 바꾸라고 세제 혜택이랑 용도 변경 규제 완화 프로그램을 내놓는다. 빈 건물이 도시 망치는 꼴 못 보겠다고 발 벗고 나선다!
2. 전환의 필요성과 효과
빈 사무실 건물은 지역 사회, 소규모 사업, 안전, 세수에 악영향을 끼친다. 닉 그레고리오스(아비슨 영 프린시펄, 알링턴 경제개발위원회 부의장)가 빠른 전환으로 황폐화 기간 줄인다고 말한다. 전환은 사무실 중심 도심에 활력을 불어넣는 묘약이다. 도심이 다시 살아나는 기분, 진짜 짜릿하다!
3. 다양한 전환 유형의 중요성
초기엔 사무실을 주거로 바꾸는 데 올인했지만, 이제 호텔, 소매점, 심지어 셀프 스토리지까지 다양한 용도로 전환하려 한다. 상점이나 식당 없는 동네는 주거지로 인기 없으니, 다양한 부동산 유형이 도심의 장기 경제를 살린다. 도심이 주거만으로 안 끝난다!
4. 워싱턴 D.C.: Office to Anything 프로그램
2025년 초, 워싱턴 D.C.가 사무실을 비주거 용도로 바꾸는 Office to Anything 프로그램을 런칭한다. 15년 세금 동결 혜택 주고, 주거 전환은 Housing in Downtown 프로그램(2024년 시작, 20년 세금 감면)으로 따로 밀어준다. 2028년까지 도심에 15,000명 새 주민 끌어들이겠다고 벼른다. 수잔 화이트(워싱턴 D.C. 경제 파트너십 부사장)가 자본 시장 불확실성 속에서 이런 인센티브가 개발자들한테 필수라고 강조한다. 타이쿤 프로퍼티 파트너스는 점유율 40% 미만 B, C급 사무실을 호텔로 바꾸는 프로젝트를 검토한다. 도심을 호텔로 채우겠다고 야심 차게 뛴다!
5. 알링턴 카운티: 규제 완화로 전환 촉진
버지니아주 알링턴 카운티가 2024년 11월 적응적 재사용 정책을 채택해 사무실 전환 승인 절차를 간소화하고 조닝 조례를 고친다. 주거랑 혼합 용도 전환 지원하며, 90일 만에 주거 3건, 호텔 1건 제안 받는다. 기존 1~3년 걸리던 승인 기간을 4~6개월로 줄여 개발 비용 낮춘다. 74,300㎡ 규모 프로젝트가 알링턴 사무실 재고의 2.5~3%를 차지한다. 그레고리오스는 8~20% 사무실이 장기적으로 전환될 거라고 본다. 알링턴, 규제 풀고 속도전으로 간다!
6. 주거 전환의 인기와 주거 위기
주거 부족 때문에 사무실-주거 전환이 제일 핫하다. 2025년엔 사무실에서 70,700개 아파트가 나올 예정, 2022년 23,100개보다 훨씬 많다. 하지만 전환 가능성, 건설 비용, 지역 인센티브가 프로젝트 성사 여부를 좌우한다. 자꾸 미뤄지는 프로젝트, 답답하다!
7. 뉴욕: 전환의 모범 사례
뉴욕은 1990년대부터 전환 성공 사례를 쌓아 현재 8,310개 프로젝트를 굴린다. 2023년 Office Conversion Accelerator, 2024년 City of Yes for Housing Opportunity, 2025년 주 차원 세금 면제로 주거 공급을 밀어붙인다. 명확한 조닝 덕에 ‘바이-라이트(By-right)’ 개발 가능, 복잡한 승인 없이 규정만 지키면 바로 착공한다. 뉴욕, 전환의 왕좌에 떡하니 앉는다!
*바이-라이트(By-right): 조례에 의한 권리에 의한 조닝 업데이트(도시계획 조닝 변경)를 의미
8. 로스앤젤레스: 바이-라이트 개발 확대
로스앤젤레스는 1999년 적응적 재사용 조례로 다운타운, 할리우드, 코리아타운에서 바이-라이트 전환을 허용한다. 하지만 다른 지역은 규제 빡세다. 시 전역으로 바이-라이트 확대하고, 15년 된 건물도 전환 가능하게 하는 새 조례를 준비한다. 제임슨 프로퍼티스가 이 조례 통과 기다리며 전환 프로젝트를 줄줄이 띄울 계획이다. 가렛 리(제임슨 사장)는 바이-라이트가 지역 반대나 노조 문제 리스크를 줄인다고 말한다. 새 조례는 유닛 크기 제한(평균 70㎡)도 없애 소형 유닛 더 많이 만들게 한다. 코리아타운 사무실이 아파트로 변신한다!
9. 저렴한 주거에 초점
뉴욕, 로스앤젤레스 외에 몽고메리 카운티, 보스턴도 사무실-주거 전환 프로그램을 내놓는다. 몽고메리 카운티는 2025년 4월 More Housing N.O.W.로 저렴한 주거 요건 충족 시 20년 세금 감면 준다. 보스턴은 2024년 프로그램 연장, 매사추세츠주 1,500만 달러 지원 받아 저렴한 유닛당 최대 21.5만 달러, 프로젝트당 400만 달러 한도로 인센티브 준다. 저렴한 집 짓겠다고 전국이 난리다!
10. 자금 조달의 중요성
하이브리드 근무로 사무실 수요 줄어 A급 건물만 찾고, B, C급은 찬밥 된다. 전환은 도시 재생의 메인 전략으로 떠오른다. 성공은 도시의 창의적 정책, 공공/민간 협력, 자금 인센티브에 달렸다. 가렛 리는 “프로젝트가 숫자 맞아야 한다”며, 로스앤젤레스 같은 주거 부족 지역에선 전환 비용 낮추는 프로그램이 필수라고 말한다. 돈 없으면 빈 사무실만 쌓인다!
한국에 대한 시사점
미국의 사무실 전환 사례는 한국의 도심 공실 문제, 주거 부족, 도시 활성화에 큰 깨달음을 준다. 서울, 부산 같은 대도시 사무실 공실률이 2024년 기준 10~12%까지 치솟고, 주거비 부담은 하늘 찌르는 상황에서 미국 전략을 벤치마킹하면 좋다. 아래는 한국이 적용할 구체적 제안이다.
- 바이-라이트 개발로 속도전 펼친다
뉴욕의 바이-라이트 개발은 복잡한 승인 없이 빠르게 전환을 가능케 한다. 서울 강남, 여의도, 부산 센텀시티 같은 도심에 바이-라이트 조례를 도입해 20년 넘은 B, C급 사무실을 주거나 혼합 용도로 바꾸는 절차를 간소화한다. 예를 들어, 마포나 영등포에서 용도 변경 허가를 1년에서 3~6개월로 줄이면 개발자들이 바로 달려든다. 지역 반대나 행정 지연도 확 줄인다! - 세제 혜택과 자금 지원으로 개발자 등판시킨다
워싱턴 D.C.의 세금 감면이 개발자들 심장을 뛴다. 한국도 사무실-주거 전환 프로젝트에 10~15년 재산세 감면, 저리 융자 같은 인센티브를 뿌린다. 특히 청년주택, 공공임대 포함하면 추가 혜택 준다. 예를 들어, 여의도 낡은 사무실을 소형 아파트로 바꾸는 프로젝트에 세제 혜택 주면 주거난 풀고 도심도 활기 띈다. - 다양한 용도로 도심 살찐다
미국은 호텔, 소매, 창고까지 전환해 도심에 생기를 불어넣는다. 한국도 사무실을 아파트뿐 아니라 코워킹 스페이스, 문화 공간, 창업 허브로 바꾼다. 부산역 근처 사무실을 아티스트 스튜디오나 스타트업 인큐베이터로 전환하면 젊은 층 끌리고 경제도 꿈틀댄다. 서울 을지로의 카페+갤러리 혼합 사례처럼 지역 특색 살리면 대박친다! - 저렴한 주거로 서민 구원한다
보스턴의 저렴한 주거 전환 지원이 주거 위기 해결에 한몫한다. 한국도 전환 프로젝트에 공공임대나 청년·신혼부부 주택 비율(20~30%) 의무화한다. 강남역 주변 공실 사무실을 소형 임대 아파트로 바꿔 20~30대 직장인에게 저렴하게 공급하면 주거비 부담 덜고 도심 활력도 쑥쑥 뛴다. - 공공-민간 협력으로 힘 합친다
미국의 공공-민간 협력은 전환 성공의 열쇠다. 한국도 LH공사, SH공사가 현대건설, GS건설 같은 민간 개발사와 손잡고 전환 프로젝트를 띄운다. 서울 중구 낡은 사무실을 주거+소매+문화 공간으로 바꾸는 시범 사업을 공공-민간 파트너십으로 시작하면 리스크 줄이고 속도도 빨라진다.
지역 맞춤 전략으로 차별화한다
로스앤젤레스는 코리아타운 특성을 살려 전환 성공했다. 한국도 지역별로 딱 맞는 전환 전략 세운다. 인천 차이나타운 근처 사무실은 중국풍 호텔이나 식당으로, 대구 근대골목 주변은 카페와 문화 공간으로 바꾼다. 지역 주민과 소상공인 의견 반영해 맞춤형 계획 짜면 관광과 경제가 같이 뛴다.
한국은 서울, 부산, 인천에서 도시 재생 노하우 이미 쌓았다. 미국처럼 과감한 인센티브와 유연한 규제로 빈 사무실을 주거, 문화, 창업의 보물창고로 바꾼다. 빈 건물 방치하다 도시가 스산해지기 전에, 지금 뛰어들자!
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