델코최민성 도시부동산이야기

자료 ULI : "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future" 미국 도시의 도전 과제미국 도시들은 지금 집값 폭등, 동네 간 빈부격차, 기후 변화 대응 같은 복잡한 문제를 안고 있어요. "집값이 하늘을 찔러!"라며 한숨 쉬는 주민들, "홍수 나고 더워서 못 살겠어!"라며 걱정하는 사람들, 그리고 "걸어서 장 보러 가고 싶고, 공원에서 산책하고 싶어!"라는 요구가 커지고 있죠. 이런 문제를 해결하려면 조닝(용도지역제도)을 새롭게 손봐야 한다는 게 이 리포트의 핵심 메시지예요.현재 조닝의 문제점지금 조닝 규정은 오히려 문제를 키우고 있어요. 차 중심으로 설계된 동네 때문에 교통 체증은 더 심해지고, 공기..

세계적인 도시부동산연구단체인 ULI(Urban Land Institute)가 2023년에 발표한 이 리포트인 "Reshaping the City: Zoning for a More Equitable, Resilient, and Sustainable Future"는, 미국의 도시들이 오래된 조닝(용도지역제도)을 업데이트해서 더 살기 좋고, 공평하고, 환경적으로 지속 가능한 도시를 만들자는 이야기입니다. 조닝이라는 건 쉽게 말해, "이 땅은 상업용, 저 땅은 주거용" 이런 식으로 용도를 정하는 규제인데, 이게 너무 오래돼서 현대 도시의 문제를 해결하는 데 걸림돌이 되고 있다는 거죠. 핵심 메시지문제점: 과거 조닝은 "차만 왕이야!" 하면서 도로 중심으로 설계되다 보니 교통 혼잡, 대기 오염, 주택비용 폭등, ..

ULI 최근 발료 자료에서는 뉴욕 퀸즈의 윌렛츠 포인트라는, 한때 F. 스콧 피츠제럴드의 소설 위대한 개츠비에서 "잿빛 골짜기"로 묘사된 황량한 공업 지역이 100년 만에 30억 달러짜리 복합 단지로 변신하는 이야기를 다룹니다. Queens Development Group(Related Companies, Sterling Equities, New York City FC 합작)이 28,000평을 재개발 중인데, 핵심은 뉴욕 최초의 프로 축구 전용 경기장 에티하드 파크예요. 주요 내용 쉽게 풀기과거와 현재1925년엔 잿더미 같던 윌렛츠 포인트가 이제는 2,500가구(100% 저소득층/중산층 주택), 축구장, 학교, 호텔, 상점, 공공 공간으로 탈바꿈 중.1단계(2023년 시작): 환경 정화, 880가구(20..

세계적인 도시부동산연구단체인 ULI는 최근 발표자료에서 상업용 부동산 투자자들이 전통적인 사무실, 소매, 산업, 아파트 포트폴리오에서 벗어나 데이터 센터, 노인 주거, 단독 주택 임대(SFR), 냉장 보관소 같은 틈새 시장으로 눈을 돌리고 있다는 이야기를 다룹니다. 왜냐고요? 시장이 변하고 있고, 돈을 더 잘 벌 기회를 찾으려는 투자자들이 "이제 좀 색다른 데 투자해볼까?" 하면서 움직이는 거죠. 대세는 틈새 시장:Principal Asset Management는 36억 달러짜리 데이터 센터 펀드를 만들었어요. AI 때문에 데이터 센터 수요가 폭발해서 빈자리가 1%밖에 안 남았다네요.Harrison Street는 학생 주거, 노인 주거, 데이터 센터를 노리는 25억 달러 펀드를 조성했어요.냉장 보관, 의..

서울시가 용산을 “비즈니스 메카”로 변신시키겠다고 팔을 걷어붙였다. 100만 평 규모의 부도심 개발, “3핵 2매듭”이라는 세련된 이름까지 붙였다. 하지만 건물만 올려놓고 “끝!” 하면 빈 껍데기다. 서울·경기나 지방을 털어먹는 풍선효과는 절대 안 된다. 트럼프처럼 해외에서 돈, 기업, 인재를 낚아오는 게 답이다. 현황을 훑고, 문제점을 짚은 뒤, 세련되고 돈 되는 콘텐츠로 용산을 채우는 비전을 제안한다.현황: 화려한 청사진서울시는 용산을 두 구역으로 나눴다. 용산1지역(32만 8천 평)은 서울역(상업·주차)과 삼각지(옛 상명여고 복합용도, 용적률 800~900%, 전쟁기념관 앞 15층 이하 준주거)로 공공용지 !3~15%를 녹지로 채운다. 용산2지역(67만 평)은 용산역 주변(21만 평)을 국제업무지구..

서울 상권의 모든 흥망성쇠를 남들 다 아는 사례부터 숨겨진 보석까지 죄다 끌어모아서, 전문가 스타일로 분석하고 유머도 최고로 뽑아보겠습니다. 경리단, 가로수길, 홍대, 성수동은 기본이고, 이태원, 연남동, 망원동, 삼청동, 한남동, 여의도까지 상권 대잔치 열어봅시다! 준비되셨죠? 전문가 모드 온, 유머 풀장착으로 가보자고요!1. 경리단길: "외국인 떠난 빈 골목의 비극"현황: 한때 "외국인 놀이터"로 불리며 이태원 옆에서 힙스터 감성 뿜던 곳. 코로나로 외국인 손님 뚝, 이제는 "조용히 커피나 마셔요" 모드. 공실률 살짝 오르고, 임대료는 여전히 "내가 비싸!"를 고집.전문가 평가: 외국인 의존도가 80% 넘던 상권이 한 방에 훅 간 케이스. 골목 감성은 남았지만 매출은 "카페 사장님, 오늘도 커피콩 굶..

서울시가 새로 도입한 용적이양제는 도시 계획의 "용적률 주식 거래소" 같은 제도예요. 문화재 주변처럼 개발 못 하는 곳의 용적률을 다른 곳으로 넘겨 "너 여기서 크게 짓고, 나 대신 보존해줘!" 하는 거래죠. 서울의 현황, 해외 사례, 그리고 한국에 주는 시사점을 충분히, 알기 쉽게 정리해봤습니다!서울시 용적이양제: 현황은?1. 도입 배경시작: 2025년 2월 24일, 서울시가 "서울특별시 용적이양제 운영에 관한 조례(가칭)" 입법 예고 발표 (신문, 2025-02-23). 하반기부터 시행 목표.왜?: 문화재, 공항 주변 장애물 제한 구역 등 "중복 규제"로 개발 못 하는 지역의 용적률을 활용하자! "이렇게 좋은 용적률, 썩히기 아까워!"목표: 노후 지역 재생, 도시 균형 발전, 재산 손실 보상. "문화..

서울시의 용도용적제는 부동산 개발의 "룰렛" 같은 규제예요. 건물 용도에 따라 용적률(건축물 크기)을 조정하며, "집 많으면 작게 짓고, 상업 많으면 크게 짓자!" 룰로 도시를 관리하죠. 해외 사례와 성공 여부, 서울의 역사와 현황, 그리고 한국에 주는 시사점을 충분히, 알기 쉽게 정리해봤습니다!용도용적제란? 간단히 이해하기정의: 용도용적제는 상업지역에서 건물의 용도(주거 vs 상업) 비율에 따라 용적률을 정하는 제도예요. 주거 비율 높으면 용적률 낮추고, 상업 비율 높으면 올려줘요.목적: "상업지역에 집만 빽빽하면 뭐해?" 하며 상업 활성화와 주거 과밀 막기.코믹 비유: "건물이 '난 집이야!' 하면 '작게 지어!' 하고, '난 가게야!' 하면 '크게 가!' 하는 부동산 심판!"해외 사례: 세계는 어떻..

세계적인 도시부동산단체인 ULI는 미국 세인트루이스(Saint Louis)의 **Steelcote Square** 프로젝트를 소개하고 있습니다. 버려진 공장 부지를 복합용도 개발로 탈바꿈시킨 성공 사례입니다. 원래 Steelcote Manufacturing Company의 페인트 공장과 주변 부지는 산업 시대의 유산이었지만, 이제는 주거(아파트), 상업(Topgolf, Target), 편의시설(루프탑 수영장, 도그파크 등)이 어우러진 활기찬 동네로 변신했어요. 이 프로젝트는 3단계로 진행되었는데요:  위 사진 자료 참조: https://urbanland.uli.org/development-and-construction/forgotten-factory-to-thriving-neighborhood-the-r..

### 대한민국: 신도시 러시와 도심의 텅 빈 슬픔 대한민국은 신도시와 도시 외곽으로 계속 뻗어나가며 "땅이 남아도는 줄 아나?" 싶은 개발 열정을 보여줍니다. 분당, 판교, 동탄, 위례 등 이름만 들어도 "아, 또 새로운 아파트촌!" 하는 곳들이 줄줄이 생기죠. 반면, 도심은 점점 텅 비어가며 "옛날엔 여기 사람 많았는데…"라며 추억 팔이 할머니들만 남았어요. 인구는 정체되고 고령화는 가속화되는데, 기존 도심의 잘 닦인 인프라를 놔두고 왜 자꾸 외곽으로 튀어나갈까요? 이쯤 되면 "도심을 사랑했던 나, 배신당했네" 같은 드라마 대사가 떠오릅니다. #### 왜 이런 낭비적 행동을 할까?1. **"새 건 좋아!"라는 국민 심리**      한국인은 새 아파트, 새 신도시에 대한 애정이 남달라요. "30년 된..